中国行业分析

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1、第一个繁荣期：1992年1994年，房地产空前繁荣，房价和租金、地价暴涨，炒房、炒地风盛行，±地管理失控、城市规划失控、金融领域混乱。繁荣原因邓小平同志的南巡讲话进一步鼓舞了人们对于改革开放的信心，中国经济开始复苏，西方国家逐渐解除了对于中国的制裁，海南建省并成为中国最大的特区、北海建大西南出海口，享有许多政策优惠,展示出美好前景，给了人们极大的想象空间，短时间内大量人员涌入沿海地区，造成了房荒，银行资金巨量进入房地产行业，参与炒房、炒地，危及金融稳定和安全，信托投资公司和信用等金融机构过多过滥，短期拆借利率高达60%也不罕

2、见。第一个衰退期：1994年-1998年衰退原因处于住房双轨制阶段，人们的购房意愿和购买力都不强，市场缺乏最终需求。政府出台严厉的打压政策“十六条”，要求国有银行限期撤回所贷出、拆借的资金，否则领导要被撤职、坐牢其至杀头，在强大的政策压力下，短期内银行资金纷纷撤走，炒房炒地失去了资金来源和承接者，真正的开发商资金链断裂，项目销售几乎停止，工程停工。在住房双轨制时代，没有推行银行按揭，老百姓购买力极为有限，失去炒家之后，市场立即陷入萧条。许多投机者也离开了，租金也骤然下降，下降幅度达80%,许多写字楼甚至免收租金，只要交纳物业

3、管理费和水电费即可。第二个繁荣期：1998年2007年，这是中国房地产业发展的黄金十年。十年间，行业规模快速扩张，交易量成倍增加，房价与地价也成倍上涨，居民人均居住面积也增加了一倍有余，城市面貌发生了天翻地覆的变化，房地产业也成为国民经济的支柱产业，产生了一大批富豪和一大批积聚了相当实力的企业，政府、开发商和银行是主要的即得利益集团，老百姓分为两大集团，已经购房的也算是既得利益者，没有购房的显然是高房价和高地价的受害者。繁荣原因•停止实物分房，实行住房货币化，打破了老百姓指望国家分房的预期，给市场创造了巨大的潜在需求；•银行

4、开始实行个人购房贷款，放大了市场购买力；•经济开始进入高速发展阶段，老百姓收入水平提咼；•快速城市化；•较低的利率水平。第二个调整期：2007年-2009年调整原因•房价、地价上涨过快，对资源消耗过大，投资过热，危及国民经济；•银行一肩挑着开发商和购房者两头，扩张过快蕴藏着巨大的金融风险；•制度缺陷导致房地产行业财富创造机制畸形,拉大了社会贫富差距，造成了代内和代际的不公平;•房价过高抑制了一定的需求;•社会舆论压力太大，迫使政府不得不加大干预力度，几年来政府不断地出台宏观调控措施，特别是2007年9月27日出台的《关于加强

5、商业性住房贷款管理的通知》所规定的第二套房贷款提高首付和增加利息的措施犹为见效O第三个繁荣期：2009年今天全球金融危机迫使中央于2008年11月9号祭出4万亿投资计划，各地政府纷纷抛出房地产救市措施,流动性极度加剧，不断攀升的成交量使房价开始飞涨,房地产再次空前繁荣，房价和租金、地价暴涨，地王再次频现。房地产市场经过政府调控或市场自身的调整后，又迎来新一轮更大规模的上升浪潮，房价、地价上涨到新的高度。在这一个循环周期，往往呈现出上升期长、回调期短的特点。在上升浪中，房价上涨速度远远超过居民收入增长幅度，买不起房的居民比例越

6、来越高。下图为广州房地产周期与香港房地产周期27年相同时间轴对比180香港楼价价格指数197919B219851988199119941B972DD0决坯沦茁club.dayoo.com