【企业管理】北京别墅市场发展趋势，供应趋势，销售趋势

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1、北京別墅市场发展趋势605040200320022001200019991998199719960Missing13931995199219942004开发年度北京别墅供应量分析图bUMeananDm:*oMi5030201040ngSIs5・991997199920012003499119961998200020022004开友年度2004年北京区域别墅规模1200000Mean2004-ft岡舉？列B-I曲1000000-800000-600000-400000-200000-目平大天粽淀门头洵区平谷通州朝阳房山区忻柔孫云职义迤庆区位北京别墅区域销售价格5000040000

2、-30000-20000-10000-Mean借旨价林（元/平米区位北京别墅最新价格趋势300001992199319341995199619971998199920002001200220032004开发年度项目定位不准缺乏个性透视别墅市场冷热不均虽然政策一直在紧缩，但别墅的建设依然如火如荼。有的项目销售红线一•路向上，冇的项忖销售却迟迟不动，i两个月也不见动静。在北京别累类型两极分化的同时，别墅的销售状况也出现了两极分化。为什么同是别粟，销售却如此不同？冷暖不同据北京房地产信息网捉供的数据，位于亚北地区的某别黯项目，上半年共销售108套,均价为9837元/平方米，其销售套数

3、除4月份较之3月份少之外，其他月份都呈递增趋势。据其销售部门负责人表示，自4月底推出其二期组院式独栋别墅后，不到2个月的时间，100余套总价在200万一300万元的精装修别墅儿乎售罄，而其单价也比内部认购时上涨了许多。为满足客户的购买需求，开发商不得不把等待第三次开盘销售的房号提前放出。当这些项目的开发商笑得合不拢嘴的同时，更多别墅项目的开发商却愁眉不展。某位于马坡别墅区边缘地带的别墅项日，开盘一年多以来，188套别墅尚未卖出一半；同样，还有一个位于马坡别墅区的别墅项目，推出两年多了，销售不足半数，开发商不得不为其改头换面，重新包装上市。记者了解到，对于人多数别墅开发商来说，2

4、004年的上半年过得艰辛异常，有的项目甚至两三个月才能卖出一套两套。如果说销售是北京高档项目最头疼的问题的话，那么対于别黯而言，销售更是重中Z重。新盘特点据北京中原统计数据显示，2004年1・5月份，北京别墅山场共推出新盘17个，总规模156.16力平方米，日前共推出4400套别墅。从开盘的项目所属区域上看，上半年推出的别黯基本上还是分布在传统的别黯褒宅密集区域。朝阳、昌平仍然是别墅市场最热的区域，该区域内的温榆河流域是北京别墅豪宅项冃较为集中的区域之一。据业内人士分析，这主要是因为这些区域具冇北京最优越的自然山水环境和比较便利的交通环境。在这些区域居住不仅可以享受到优美的口然

5、山水环境带來的舒适感受，而•口•也能显示业主的尊贵身份，因此这个区域新开盘的项目数量最多。自然山水环境优势与交通环境优势较为集屮的地域分布，造成了京城别墅的区域集中化和热点化。从今年的情况看，这一趋势还将继续下去。此外，大兴、海淀也是购厉者比较热衷的区域。大兴区域的兴起主要是其低廉的价格和便捷的交通条件。人兴区今年新开盘项1=1的平均单价为5533元/平方米，只有昌平区项日均价（9384元/平方米）的六成不到，价格优势相当明显。定位不准同样是别墅，为什么有的卖得火爆异常，有的却惨淡度口呢？据人屮华别墅网尤江分析，市场定位的准确与否，是别墅销售好坏的最关键问题。根据上半年销售情况

6、看，销售情况不错的项目都有独特的市场定位，其产詁都根据人的居住要求进行了精细设计。比如位于亚北小汤山的一个别墅项冃，根据口身的环境条件、地理位置，以及对客八心理的把握，适时推出了“庭院概念”，主推精装修的经济性别墅，受到了市场追捧。但是另一个位于京顺路沿线的项目，在定位上过于超前，其产品设计虽然有特色，购买者却并不十分认可。另外一个位于顺义的项日，在去年推出时，曾获得了优秀的市场成绩，但今年以来，却因为定位上的含混不明确，销售状况远不如去年。根据北京中原提供的数据，北京市别墅存量中50%以上是高端产品，但从市场具休表现上看，却是低总价、小户型的经济型别墅更受欢迎。有资料显示，价

7、格在80万到200万元的经济型别墅最受市场欢迎，其屮已销售别墅屮售价在5000元/平方米以下的达到45%,而5000~10000元/平方米的仅占20%,10000元/平方米以上的比例维持不变。户型偏大、总价偏高的別璽卖得不是太好。这表明，合理的产品定位，将对销售产生重要的影响。缺乏个性北京别墅市场上，北美风格儿乎占到八成以上，此外就是欧洲风格了，至于中国特色的别墅项目，基本没冇。而别墅，原本应该是个性鲜明、能彰显居住者身份特点的住宅产品。因此，有专家认为，北京的别魁严重缺乏特性，尤其是民族特