世联经典——某项目提案稿(住宅)[1]

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1、合肥汽配城项目概念构想住宅篇项目定位项目分析市场概况(附件）优势(Strength)项目SWOT分析紧临长江东路，交通便捷；开发商的创新意识和城市责任感；老汽配城的知名度和号召力；离市中心较近；项目旁有中小学，教育配套齐全；劣势（Weakness）项目SWOT分析周边为汽配市场和旧住宅区，形象较差；紧临主干道，噪音、尘土污染严重；项目所在区域在客户心理较差，缺乏吸引力；地块规模较小，规模效应不明显；周边配套不完善；机会（opportunity）项目SWOT分析合肥房地产市场的稳健发展；区域市政配套的逐步完善；华东市场经过调控

2、后现已慢慢复苏；东区小户型市场的空缺；挑战（Threat）项目SWOT分析区域内同期入市楼盘的竞争威胁；房地产政策调控的不确定性；片区影响力不够，接受度低；项目SWOT策略利用住宅作为产品线组合中核心部分的高成功机会利用产品创新填补区域空白发挥商务办公市场优势规避区域的负面信息，强化区域未来的优势商务+居住的双重功能，提升应变强化业绩利用汽配城的知名度和与市中心的距离，弱化区域概念抢占市场先机，逐步建立市场的第一关注度以服务赢得客户挖掘产品价值弱化区域概念创新的营销手段产品的差异化SO策略WO策略WT策略ST策略项目SWOT

3、策略基本策略：建立区域第一关注度和兼顾企业资源优势；商务和居住功能的综合考虑，顺应地块特征；创新制胜和差异化产品和营销策略弱化东区的负面信息和区域概念项目定位项目分析市场概况(附件）项目定位以市场为导向的前瞻性规划将居住文化注入项目的开发理念高性价比的升级换代产品找准主调，不要失去自己的方向!定位战略建议我们拒绝纯住宅项目价值判断地块西北北向汽配城东向老住宅楼西向天长路南向长江东路西临天长路（汽配一条街），环境比较吵杂，居住氛围不浓路对面是汽配沿街门面和旧住宅楼，景观较差西——闹北——闹北向为规划中的新汽配城，环境比较杂乱吵

4、闹*城市主干道长江东路，交通便利，但噪音尘土污染严重*路对面是金太阳家具城，环境比较吵杂东——较静南——闹地块东面为旧的居民区，环境较安静，但景观不佳目前为2栋待拆迁的商办楼，拆迁进度未定；地块成长条形，规划难度不大；地块东西向存在高差地块内部项目价值判断繁闹繁闹较静繁闹地块价值判断：地块南向临主干道，西向临汽配一条街，北面为汽配城，两面临街，环境吵闹，更适合商务功能。长江东路天长路汽配城结论：1、项目三面受噪音影响，不适合居住，适宜商务用途；2、项目两面临街，为了提升项目价值，可考虑开发沿街商业，。商住两用的商务公寓可商：

5、即项目长江东路在规划上要顺应城市发展，在项目建筑规划设计时充分考虑道路未来商务办公的需求。可住：依据区域现状，定位住宅，开发的风险最低，能够有利于项目利润的快速回收。可投资：项目所在区域尽管目前较落后，但随着区域生活及交通配套的成熟，区域价值将逐步放大，为促进投资，项目应兼顾中小户型。中小企业的迅速发展，对于中低端商务办公有较大的需求商务公寓的市场现状：商务公寓市场需求由于更强调成本和便捷，对于周边配套的需求也会相对不高，因此，项目自身在商业功能上的考虑可满足商务公寓的市场需求。合肥经济的不断发展，促进了小型商务需求的市场量

6、进一步放大。案例A：北京SOHO现代城位于朝阳CBD核心区东北方向，两面临道路，东向临城市干道四环路。项目在建设初期，CBD规划尚未形成，区域价值不被看好，但开发商定位于商住两用，提出SOHO理念，获得成功。启示：依据项目地理区位特征，从市场需求和城市发展的综合考虑，更能获得成功。案例B：深圳都市阳光大厦位于深南大道车工庙段，处于中心区辐射地带，并毗邻深南大道城市交通干道，开发初期，周边写字楼商务市场氛围尚未形成，以商务公寓定位，实现了项目的快速销售，而目前项目的主要服务于企业商务办公之用。启示：功能的可转换性，以及超前的规

7、划构想，能解决现实销售与城市发展及功能转换的矛盾。案例C：合肥黄金广场位于合肥金寨路与黄山路交汇处，处于中心区辐射地带，并毗邻金寨路等交通干道。此项目以商务公寓定位，实现了市场的第一关注和强烈反响。3in1，MORE社区——可商可住可投资项目定位形象定位MORE是MobileOfficeResidentialElite的缩写，是服务于城市精英商务居住的社区形态，起源于欧美，为小型创意工作室、律师事务所、设计室、咨询公司以及城市自由职业者所追捧。MORE社区宣扬的是MORE生活，即居住和商务的分离、既独立又共享会所、景观、休闲

8、等功能空间强调开放、创造、活力、自由、享受、时尚，反叛旧城区生活的呆板，既强调效率又基于人本。何为MORE社区：为在同一小区内既拥有住宅，又享用商务便利的特殊阶层，提供量比选择，具“商务家”、“投资家”和“生活家”特质“MORE”概念，即让住户在购买居住区内的物业之后，可以同时享用会所内专