上海地区房地产开发流程

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1、房地产开发流程房地产开发流程房地产开发流程房地产开发流程抛砖引玉•第一节土地权证、用地规划许可证（规土局）•第二节建设工程立项（发改委）•第三节设计方案审批、建设工程规划许可证（规）•第四节建设工程施工许可证（建委）•第五节住宅项目开竣工报审（房管局）•第六节施工过程中的配套•第七节竣工阶段配套工程第一节土地权证、用地规划（规土局）1、签署国有土地使用权出让合同（附件建设工程规划设计要求）2、支付土地出让金（土地面积测绘由房地局测绘所对该地块进行测绘，确定项目占地面积）3、申请办理用地批准书4、领取国有土地使用权

2、证5、申请办理建设用地规划许可证（国有土地使用权出让的建设工程为领取）获得土地签订房地产房屋土地权出让合同属调查报告规划设计要求测绘面积定以此面积为规土局核定界准（房管局）支付土地出让金建设用地批准书土地使用权证建设用地规划许可证房地产专题报告房地产开发流程证件解释《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。Re

3、searchPage6•我们今天讨论的国有土地招拍挂项目，是比较简洁的，用不着做项目选址意见书和建设工程规划复核条件。我今天讲的报批材料等都是针对房地产开发项目的，很多材料我都简化了，比较繁琐的书面要求，不是关键的重点都被省略了。项目选址意见书•项目选址意见书主要针对三种情况1）新建、迁建单位使用土地2）原址扩建的使用土地3）改变土地使用性质（比如茗馨的酒店项目，酒店变为商住，古猗二期就是2比8的商住）建设工程规划复核条件•建设工程规划复核条件1）原址拆建是需要申请的《建设工程规划设计要求》，是需要报批的。2）我

4、们国有土地是出让合同的附件。•房管局需要支付部分住宅配套费。（可以报送住宅开工计划时办理）至此房产开发的“五证、两书”中的两证就齐全，下面简单介绍一下五证房地产专题报告房地产开发流程证件解释《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。ResearchPage10房地产专题报告房地产开发流程房地产开发流程可以用“五

5、证”的取得来贯穿一二三四五建设国建建商用有设筑品地土工工房规地程程销划使规施售许用划工许可证许许可证可可证证证图片暂缺ResearchPage11•土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。当然现在规土合并了，这个基本不存在了。•土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限；建设用地规划许

6、可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。•新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让

7、国有土地使用权。•以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。•城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。•一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功

8、能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。•但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出土地使用权证。这种让土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经