沈阳穗港-公园里项目可研分析报告-83页

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1、穗港公园里项目可研分析----白塔堡项目前言制造商的高明不在于他能生产什么而是取决于他知道市场需要什么开发商并不是雕塑家他们的建筑不是用来欣赏的艺术品所以市场决定着我们要去做什么穗港公园里项目可研分析----白塔堡项目前言制造商的高明不在于他能生产什么而是取决于他知道市场需要什么开发商并不是雕塑家他们的建筑不是用来欣赏的艺术品所以市场决定着我们要去做什么我们的分析架构住宅市场分析地块基本分析，与开发方向基本定位别墅市场分析白塔区域分析沈阳市宏观分析土地市场分析供求关系分析竞品分析环沈阳市大盘开发人脉流向与项目定位摘牌初步结论建设准标、成本与利润分析政策

2、法规分析结论盟森营销的建议与综合结论盟森营销一方面从宏观经济经论与模拟投资方面来进行回报分析;另一方面通过周边竞品数据分析、购房人流向与销售周期测算,分析立项的可行,得出综合分阶段开发结论,最后以自身作为开发商,进行比较建议,希望得到大家的一致认可,确保投资的风险最低。目录第一部分：市场调研1、项目宏观与微观环境分析n房地产经济发展环境n我国房地产市场发展状况n经济发展趋势分析与预测n房地产经济与政策分析1、区域市场现状及其趋势判断n城建发展与总体规划分析n房地产市场发展趋势n房地产市场总体供求现状n为来人口的增长对房地产大盘的促进2、土地市场分析n地

3、价刷新的特点n土地级别重新划定典型区域n地价涨幅小于房价涨幅，还有较大的涨幅空间n项目周边地价情况n土地拆迁补偿情况1、项目市场调研n沈阳市中高档住项目分析n沈阳市别墅市场分析n项目区域市场分析n项目周边环境关系分析n周边竞品界定及个案的深入剖析n结论：项目所在区域内商品住宅市场价格走势、供求关系分析及市场价值挖掘2、项目目标客户定位分析n目标客户定位及分析n目标客户特征分析n目标客户需求分析、消费预测及未来预测第二部分：项目核心定位及产品建议1、项目SWOT分析n项目地块的优势n项目地块的劣势及化解策略n项目地块的机会点n项目地块的威胁点及规避策略2

4、、项目市场竞争力分析n自身资源审核n市场竞争力及空白点分析n差异化竞争优势及核心竞争力分析1、项目开发理念定位n本案开发理念推导模型的建立（结合地块自身资源、市场竞争、规划指标等）n目标客户定位分析n本案核心竞争力定位n项目开发理念定位2、产品定位n产品理念及物业类型定位n产品建筑风格设计指导n产品单体的户型配比定位n户型局部功能分区控制建议n产品的建筑环境定位n户型结构定位1、总体规划设计建议n项目地块价值分析n总体规划之策划理念建议2、环境景观规划建议n景观规划之策划理念建议n景观设计及布局建议3、项目公建配套规划建议n项目公建配套指标建议n公建配

5、套细化建议4、开发分期战略建议n分期开发的依据原则n分期开发的具体划分n分期开发战略n项目开发模式、时机及周期策略1、财务分析■成本分析■现金流分析目录第一部分：市场调研1、项目宏观与微观环境分析n房地产经济发展环境　(一)房地产投资规模进一步扩大，发展空间广阔　　A、经济发展将带动房地产开发规模进一步扩大。1998年以来，我市国民经济以年均12.2%的速度持续快速增长，经济实力显著增强，地区生产总值(GDP)由1998年的13910亿元增至2004年的23318.78亿元。房地产项目利用外资的份额也明显增加。2007年以来，沈阳新批房地产项目72个，

6、合同外资额10.4亿美元，占总额的19%；房地产项目实际利用外资达5.4亿美元，占总额的33.3%。从目前我市经济走势看，未来几年我市经济将继续保持这样的发展速度，它必将带动我市房地产开发规模的进一步扩大，以适应区域经济发展的需要。　　B、宏观调控政策将支持房地产开发投资保持持续稳定发展。从中长期看，国家最近出台的宏观调控政策，对稳定房地产市场，促进房地产业持续健康发展具有积极作用。全面建设小康社会奋斗目标的提出、国家振兴东北老工业基地政策的出台，以及沈阳市政府提出的“土地分块出让，配套分期付款，分割发证，分批次预售，审办联动，强化拆迁，配套先行，活跃

7、房地产市场，加大金融支持”等多项措施，也将激发房地产商的投资信心和积极性，为我市房地产开发投资的持续增长提供了强有力的政策保障。　　C、良好的投资环境为房地产投资规模进一步扩大创造了条件。目前，我市城市建设日新月异，道路交通明显改观，供水、供电情况明显改善，中心城市的载体和辐射功能日趋增强，周边地区的聚集作用进一步加大。随着“环保模范城市”、“森林城市”、“活力城市”等荣誉的取得，沈阳的名片越来越亮丽，对房地产开发投资吸引力也进一步增强，为投资规模的进一步扩大创造了条件。在加强城市硬环境建设的同时，沈阳市政府注重软环境建设，积极转变政府工作作风，努力打

8、造“服务型”政府，减少行政审批手续，提高行政效率，对吸引房地产开发投资，增加房地产供应起到了促