房产经纪理论知识

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1、房产经纪理论知识房地产知识国内外房地产业发展对比国外阶梯式发展：解决住房困难改善住房条件提升住房品质国内混合式发展：以上三种住房同时建造，缺乏整体规划性房屋分类情况（大纲）按权属分按房屋结构分按购房价格分按权属分商品房由各房地产开发公司投资建设，以盈利为目的，按市场规律经营的房屋。中低价商品房拆迁安置获得上市和商品房一样公有住房由国家和单位投资建设或购买的，产权属国家或单位所有的住房，大多由单位分配给城镇居民居住。经济适用房解决城市低收入家庭住房困难而建的普通住房，实行政府指导价。面积控制在60平米以内。房改房城镇职工根据国家和县级以

2、上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（标准价/优惠价）购买的公有住房。按房屋结构分楼层多层（1-7层）小高层（8-17层）高层（18层以上）建材砖混：红砖与水泥，多层常用钢混：浇注最为结实，小高层和高层常用预制板：预制的混凝土板与钢筋，多层常见木混：木材与混凝土格局平层错层跃层错层按购房价格分优惠价国家依据城镇中低收入人群的平均工资水平制定的房屋出售价格，政策性优惠成分较大。成本价国家按照建造成本制定的公有房出售价格，不含利润。商品价开发商成本+利润。非普通住宅面积：》144平米容积率小于等于1容积率：总建筑面积/总

3、用地面积房屋产权一份完整的房屋产权，产权人应拥有：房屋占有权、使用权、处分权、收益权。土地使用权按国家有关法律规定，城市土地归国家所有，自然人、法人及其他组织只能取得土地的使用权。划拨出让划拨县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地法律、行政法规规定的其他用地出让国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的

4、行为，是有偿、有期限的。方式：拍卖、招标、双方协议)土地使用年限居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年建筑物内的技术层层高超过2.2米的，应计算建筑面积层高不超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积建筑面积计算公式套内建筑面积公用建筑面积分摊系数房屋建筑面积套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+分摊面积房屋建筑面积分摊系数多层：房屋建筑面积÷1.4＝套内使用面积高层：房屋建筑面积÷1.6＝套内使用面积得房率：套内建筑面积/建筑面积（销售面积）之

5、比房地产的价格成因房地产的有用性、相对稀少性及有效需求三者相互作用的结果。房地产抵押抵押人将其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债权担保的行为。当债务人不履行债务时，债权人有权以抵押房地产转让所得价款优先受偿。房地产交易房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让，抵押。概念指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给其他人的行为。房地产中介服务有资质的企业法人或其他经济组织以营利为目的，进行房地产经纪、房地产咨询、房地产评估等经营活动的行为。房地产中介人员不得以个人名义从事中介业务

6、，不得同时在两个以上的中介机构内从业。经纪活动为了促成他人签约，或为他人签约提供媒介服务，从中收取佣金的居间行为。经纪活动的特点广泛性服务性报酬性隐蔽性和非连续性经纪人在市场经济中的作用加速信息传播和交流促进流通有利于资源的合理配置降低社会生产成本经纪人应遵守的原则平等自愿公平诚实信用经纪活动方式居间行纪代理居间经纪人以自己的名义为他人提供交易机会或促成他人之间进行交易。行纪经纪人受委托人的委托，以经纪人自己的名义与第三方进行交易，并承担相应法律责任。代理经纪人受委托人委托，以委托人的名义与第三方交易，并由委托人承担相应的法律责任。担

7、保的方式保证、抵押、质押、留置、定金定金指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币。具有担保功能。保证金、留置金、滞纳金等因不具有担保功能而一律被视为预付款。《实用合同法》1、若产权人未经共有人同意擅自出售共有房屋，产权发生转移后，共有人若要追究责任，只能起诉产权人，与买方、中介公司无关，因为买方、中介公司为“善意第三人”。2、受托人根据委托人的意志处理相关事情，所产生的法律后果由委托人承担责任。3、中介公司的审查是书面审查，而不是实质审查。4、买卖契约是甲乙双方一致确认同意的合同，是正式有效合同。5、附属设施写得越

8、细越好。定金最高不得超过合同标的额的20%6、解除合同时应当通知对方（建议各店在合同中注明甲乙双方的家庭住址）。7、合同的解除不影响合同中违约条款的效力。8、正在处理过程中的案件适用现有法律，而处理完毕后的案件适用当时法