cbd专题及芝加哥、纽约、北京中央商务区(CBD)案例分析

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1、CBD专题及芝加哥、纽约、北京CBD案例研究■CBD理论及特征■CBD发展规律■芝加哥CBD案例■纽约曼哈顿CBD案例■北京CBD案例目录PART1CBD理论及特征何为CBD？CBD一般占地3至5平方公里，有的甚至更大，其建筑面积少则五六百万，多则上千万平方米，是一个城市的功能核心，是现代化大都市的一个重要标志，其地价可谓真正是“寸土寸金”。美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座、我国香港的中环以及新加坡的中心区等都是世界闻名的CBD。CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，同时具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能。CBD特定的职能要求区内的建筑必须高密

2、度、现代化。因此，CBD中汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高层建筑并且拥有非常便捷的交通和现代化的信息交换系统，以及大量的办公、餐饮、服务和住宿设施。一般来讲，写字间要占到总建筑面积的50%，商业、餐饮业及商住建筑约占40%，其他服务设施以及必要的配套设施约占10%。CBD是英文centralbusinessdistrict的缩写，中文译为中央商务区。CBD起源于社会学对城市空间结构的分析。当代城市CBD的八大特征现代城市中央商务区主要由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成。当代城市CBD拥有这些基本特征。1、拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导；2、拥

3、有商务空间的最高聚集度；3、具有最高的交通可达性，无一例外处于城市干道系统的核心；4、拥有最高的地价；5、与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联度；6、具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观；7、借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用；8、趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信息、科技领域重合的趋势显著。PART2CBD发展规律CBD规律一：城市功能聚集中心阶段时间主要交通通讯工具生产方式城市地域结构演化阶段CBD功能第一阶段1920年以前电车、马车、邮递福特主义城市膨胀阶段商业为主，混合功能第二阶段1920－1970年火车、汽车、

4、电话大规模生产为主市区蔓生阶段专业功能分区、综合功能第三阶段1970年以后高速公路、信息高速公路灵活、柔性化的生产方式多层向心城市体系阶段商务办公功能升级，向综合化、生态化方向发展城市CBD的发展是城市发展和社会生产力发展共同作用的结果.现代CBD的功能演化CBD的三种功能聚集中心1、管理和控制职能聚集中心在CBD的功能建构中，需要优先考虑具备这种“管理与控制”职能的全球性、区域性商务办公设施的开发与建设。2、金融市场运作功能聚集在区域和世界经济一体化进程中，生产、办公和服务显现出地域分散化的趋势。金融业运作的全球一体化，市场经济中不断繁衍的多样化非银行的金

5、融服务业和国内国际的专业银行，并在CBD聚集形成金融中心，与商务办公设施一起承担着管理与控制功能。3、专业化生产服务职能集聚生产服务业是支持生产活动的专业化服务设施，其在现代经济中的地位日益提高，并以其中间产品服务，构成经济供应能力的一部分，是CBD主导职能的衍生性经济活动。而以商业零售、休闲娱乐为主的生活性服务设施在CBD职能机构中被视为配套性服务设施。在CBD发展初期和依托城市商业中心发展商务中心的过程中也占据重要地位。CBD规律二——地价与租金在城市地价的分布规律中，有一个最高地价点，其周围地带往往成为CBD的核心，而这里同样也是城市最高租金汇集地。由

6、于CBD空间的希缺有限性和可达性的差异，地价呈不均匀分布状态，竞争使得只有承租能力较高的功能才能占据地租较高的地段。这种承租能力的差异使各CBD功能存在着一定的等级序列。ⅠⅡⅢⅣⅠ高档零售；Ⅱ金融、信息咨询；Ⅲ旅馆、批发业；Ⅳ居住及其他地带位置纽约芝加哥亚特兰大波士顿达拉斯平均CBD9－108－96.5－7.59－106.5－7.58.03城市外围7.5－96.5－7.54.75－6.257.5－8.55－76.85高出比例0.11－0.200.20－0.230.20－0.350.18－0.200.07－0.300.171972年美国新建高档办公建筑的租金比

7、较（单位：美元/平方英尺/年）CBD的建筑容积率高于周边，而周边地带的容积率随着与中心区距离增加而迅速减少。单位楼面的价格差异在叠加容积率差别后，CBD单位土地面积的价格将数倍、数十倍高于外围地带，这一综合地价表现在各个城市中都是非常显著的。CBD的开发分类级别主要城市例举CBD规模（建筑面积：万平方米）人均占有量（人/平方米）第一类世界级纽约、东京、伦敦、巴黎等1500－2500约1.2－3.5第二类全球区域集多伦多、悉尼、上海、北京等500约0.4－1.6第三类国家级深圳、广州、天津等300约0.4第四类地区级合肥、长沙、大连等150－250约0.3不同

8、级别CBD合理规模城市级别决定了CBD规模单中心城市