房地产市场的寡头垄断分析（西方经济论文）

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1、本文档系作者精心整理编辑，实用价值高。科目：西方经济学论文题目：房地产市场的寡头垄断分析系别班级学号姓名：日期房地产市场的寡头垄断分析摘要：中国房地产市场是区域性垄断或寡头垄断的市场，可以使用哈佛学派的主要理论S-C-P范式来研究我国的房地产业产业组织问题。不同的土地出让方式决定了房地产市场结构，所以我们根据地块大小、距离远近等的这种出让方式不同来分析各种情况下的市场行为和市场绩效。从微观经济学的理论分析，当开发的商品房处于同一供需圈时,在区域性寡头垄断的房地产市场上,开发商如果选择价格竞争战略将

2、会导致伯川德均衡的“囚徒困境”,因而理性的开发商不会选择价格战。当然放弃同质性假定,企业的产品差异化战略就成为打破“伯川德悖论”的有力武器,也意味着价格竞争就失去了作用,企业会对差别产品进行差别定价。这就是企业之间不愿意打价格战，中国房地产业市场竞争的主要形式是非价格竞争策略，为了最大限度地获取垄断利润,房地产寡头企业需要借助各种竞争策略和行为,培育市场势力,获取垄断高价来实现这一目标。关键词：房地产；垄断；产业组织理论；打破垄断；规范高效一、导论　　　　根据主流产业组织理论，哈佛学派的主要理论S

3、-C-P范式，市场结构（Structrue)决定市场行为(Conduct)，市场行为决定市场绩效(Performance)，具有单向的因果关系；而芝加哥学派提出结构、行为、绩效三者之间应为双向因果关系，认为市场绩效起着决定性作用，企业效率的不同导致不同的市场结构，高集中度的市场是高效率、低成本的结果，一个持续高利润率的产业完全可能是该产业中企业高效经营所致，否则会招致其他企业大量进入而降低利润率。那我国房地产业的产业组织分析到底是适用哈佛学派还是适用芝加哥学派呢？本文档系作者精心整理编辑，如有需要

4、，可查看作者文库其他文档。本文档系作者精心整理编辑，实用价值高。　　根据竞争和垄断程度的不同，一般把市场分为四种类型：(1)完全竞争市场；(2)完全垄断市场；(3)垄断竞争市场；(4)寡头垄断市场。寡头垄断市场是指一个市场中只有少数几个厂商相互竞争，且新厂商的进入是受到阻碍的，各厂商生产的产品可以有差别，也可以是没有差别的。我国的房地产业是怎样的市场类型呢？　　高洪文(2007)通过勒纳指数的实证研究方法，得出中国房地产行业的确存在垄断特征的结论[1],李宏瑾(2005)指出，中国房地产市场的垄断

5、程度相当严重，虽然随着市场经济进程的深入和经济的发展,房地产市场的竞争状况逐渐好转,但这一过程非常缓慢[2]。余凯（2007）指出，中国房地产市场是一个区域性市场，在此区域市场中有着很高的市场集中度，中国房地产市场存在较高的进入障碍（主要是土地资源壁垒和行政管理壁垒），房地产产品的异质性，决定了中国房地产市场是一个寡头垄断的市场。并且从巨额的沉淀成本、区域寡头垄断分析了寡头垄断的必要性和可能性。得出价格合谋下的非价格竞争是中国房地产价格居高不下的一个根本原因[3]。林素钢、崔秀琴（2007）指出，

6、中国房地产市场垄断的表现:土地市场的垄断，房地产厂商集中度较高，房地产产品的自然垄断，房地产市场信息的垄断，房地产商品中商品住房供给方式的垄断[4]。以上文章说明中国房地产市场是区域性垄断或寡头垄断的市场。　　中国尽管市场上开发商数量众多，但房地产这一特殊商品在各个地区之间是不能流动的，所以他们实际上并非在同一市场上竞争，构成竞争的只是相邻的少数几家开发商，表现出相邻竞争态势，所以可以说中国房地产市场是区域性垄断或寡头垄断的市场。这个区域可以是一个市，但更可能是市中更小的一个区域。现在中国房地产市

7、场存在的价格领袖制，实际上就是价格合谋或价格勾结，而价格合谋的实质就是垄断，开发商形成的“联盟”主要是“价格联盟”,余凯(2007)也对此进行了分析[5]。　　　　二、基于S-C-P范式分析我国的房地产业　　　　对于土地出让的方式，2001年，国务院15号文件明确规定，经营性用地必须实行招标拍卖挂牌的出让形式。只要有资金支持，有意投资房地产的任何个人、法人，都可以通过土地“招拍挂”的形式获得土地。　　我们现在考虑另一种具体的土地出让方式——地块大小对房地产市场的影响。房地产市场结构的基础是土地的出

8、让方式。不同的土地出让方式决定了房地产市场结构，所以我们根据地块大小、距离远近等的这种出让方式不同来分析各种情况下的市场行为和市场绩效。　　　　我们可以根据出让地块大小、距离远近等将土地的出让方式分类为下表：　　可以看出，土地的出让方式在房地产市场中起着决定性的作用。当前，中国房地产企业“圈地”规模的日趋扩大，这是与我国现在的土地出让制度相对应的。拍得大块地的“地王”事实上就是区域的地产垄断者。这种土地出让制度至少会带来两个问题：第一个问题是所能容纳的房地产企业的数量相对减少，不利