房地产公司法律工作指导书

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1、房地产公司法律工作指导书为了规范房地产公司经营活动，适应建立现代企业制度的要求，确保公司制度体系的有效实施，防范法律风险，根据国家有关政策法规，结合施工、房地产开发企业生产经营特点及其管理要求，制定《房产公司法律工作指导书》。1、行政管理部1.1人事管理1.1.1招聘录用2008年1月1日施行的《劳动合同法》规定：用人单位自用工之日起一个月内订立书面劳动合同。用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者签订书面劳动合同的，应当支付劳动者双倍工资。建议公司在新员工入职后一个月内签订正式劳动合同并在劳动合同中约定试用期限。同时注意《劳动合同法》规定是劳动合同不满一年的，试用期不

2、得超过一个月；不满三年的，试用期不得超过两个月。用人单位违反法定试用期限的需向劳动者支付赔偿金。1.1.2劳动合同的签订在与劳动者签订正式劳动合同的时房地产公司应将现有的规章、制度、保密规定、奖惩措施等一并交劳动者详细阅读并在每页底部签名。劳动合同文本应当由用人单位和劳动者各执一份。1.1.3员工管理人事资料的保存应当包括员工工资记录和出勤记录，这一点往往被多数公司所忽视，一旦发生劳动纠纷，工资和出勤的证据应由用人单位负举证责任。司法实践中如果用人单位不能举证的，法院会采信有利于劳动者的解释。1.1.4员工解聘劳动者的劳动合同终止时，作为行政管理部门应当注意劳动者工作证件、名片

3、、介绍信等身份文件的追回，严防形成表见代理，给公司造成不必要的法律风险。1.2固定资产购置签订买卖或安装的合同必须明确产品的品牌、产地、质保期、质量标准，需要注意的是有些商家的品牌和产地在标注时无意或有意的混淆，如果不仔细审查很容易导致纠纷。例如“无锡同方生产的北京同方空调”就很难区分品牌与产地。合同报审前不得留有任何空白，合同文本最后一行留有空白处的应注明“以下无正文”。在签订过程中要注意供货单位的主体名称，必须和报价、投标文件的署名单位严格一致。有些公司往往会采用总公司报价或投标，再由关联公司或者子公司签订合同，而总公司和其关联公司从名称上很难分辨，然而在法律上是两个不同的

4、主体。往往到发生纠纷后才发现原来盖有总公司印章的标书、报价、书面承诺均失去法律效力。1.3印章管理印章管理风险防范体系应当是公司最为机要的风险控制防线，公司所有印章必须委派专人保管，严格禁止私自带出。这里所说的印章包括合同章、财务章、工程章、设计章、材料章等等。在司法实践中即使没有合同所约定的公司印章，在事实清楚的情况下公司其它印章所确认的事实同样会被法庭所认可。例如在一起混凝土供应纠纷中，明确约定供货小票必须由项目经理签字并盖章认可，但在诉讼中混凝土公司拿出的只有门卫签字和材料部门的材料章的小票，同样得到了法庭的认可。为了防范上述风险，建议公司内部印章严格不得对外使用，所有对

5、外印章一律按照公章的管理流程和防范体系。其流程需经企业法务或法律顾问审核程序。2、营销部2.1推销过程中的法律风险营销人员在商品房推销过程中主观上要明确要约和要约邀请的区别，从法律角度简单的区分就是房地产公司需要对要约的内容承担责任而不需要对要约邀请的内容承担责任。这就需要营销人员在推销过程中把自己的推销行为规范在要约邀请的法律范畴，保护公司的利益。审判实践中经常因为售楼广告、宣传资料和销售人员的不当承诺而导致房地产公司承担违约赔偿。规避上述风险的办法A、加强营销人员的法律知识培训，严格防范夸大宣传与私自承诺。B、对广告、宣传资料、沙盘模型需经法务审核，注意对不确定描述的用词和

6、形容语句。C、在沙盘、效果图、宣传资料中提示：“上述宣传资料为要约邀请，仅供参考，实际效果以施工图纸为准。”2.2商品房预售过程中的法律风险与防范2.2.1诚意金、意向金、预订金、定金的区别商品房预售过程中经常会涉及到各种各样的预售款用词，大致有“诚意金、意向金、预订金、定金”等等，从名称上看前三种称呼均为预付款，最后一种“定金”适用定金罚则，即立约定金，指购房人违约的定金不返还，房地产公司违约的定金双倍返还。作为销售部门从法律风险防范的角度简单的区分方法就是在预售合同中明确何种条件退还、何种条件双倍返还、何种条件不退还、何种条件转为购房款。这样无论该笔款项用什么词表述，判断其

7、适用法律属性的方法已经在条款中明确约定，杜绝法律风险。2.2.2预售合同的组成商品房预售合同的形式和组成各家公司都不一样，形式和名称也是各式各样，有“意向单、选房单、团购单、预售合同、商品房预订合同”等等，其法律意义都是商品房预售合同。随着房市的行情变化，司法实践中最容易出纠纷的环节就是预售合同。对预售合同的法律风险防范主要有以下几点：一、在预售合同中明确正式签约的具体时间或者条件。例如某年某月某日或者在取得销售许可证的时间。二、在预售合同条款中要求购房人留下通讯地址并且负有变更地址及时通知