房地产业所得税汇算与土地增值税清算比较

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1、本文档系作者精心整理编辑，实用价值高。房地产业所得税汇算与土地增值税清算比较【涉及文件】　　1、《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）；　　2、《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）。【主要内容】　　分别明确了房地产业企业所得税汇算和土地增值税清算办法。【关键点】　　1、汇（清）算时间不同　　房地产企业的企业所得税征收，实行年中预缴、年终汇算清缴的方式，即每年汇算一次，不论开发产品是否完工，每年均按开发产品销售收入（或完工前销

2、售收入）减扣除项目后的应纳税所得额征税。而土地增值税清算则采取项目清算，只有项目到达清算条件才清算，按收入减扣除项目后的增值额征税。一般是在开发项目完工且销售达到一定比例后进行清算，项目开发销售时间长，则清算时间跨度长。项目开发销售时间短，则清算时间跨度短。　　国税发[2009]91号文件第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：　　（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；　　（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；　　（3）直接转让土地使用权的。本文档系作者精心整理编辑，如有

3、需要，可查看作者文库其他文档。本文档系作者精心整理编辑，实用价值高。　　第十条又规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算：　　（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；　　（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；　　（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；　　（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。　　

4、2、成本项目计算不同　　在计算开发产品的单位成本时，企业所得税汇算要求按6项原则细分核算成本项目。国税发[2009]31号文件第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费，而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则包括可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。　　而土地增值税在清算时，只要求按普通标准住宅和非普通标准住宅两个项目分开清算。国税发[2006]187号文件第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单

5、位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。　　3、扣除项目存在差异本文档系作者精心整理编辑，如有需要，可查看作者文库其他文档。本文档系作者精心整理编辑，实用价值高。　　房地产开发企业在计算其企业所得税应纳税所得额的扣除项目时，主要包括成本、费用、税金、损失和其他合理非支出等内容。而土地增值税扣除项目则包括支付土地价款、房地产开发成本、开发费用、税金和加计扣除等内容。　　在土地增值税扣除项目中，与企业所得税不同的地方，表现在房地产

6、开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）上，它不是按实际发生数额扣除，而是按一定比例计算扣除（10%以内）。加计扣除部分，也不是按实际发生的成本费用，而是按土地成本和开发成本合计数的20%计算扣除。除此以外，房地产开发成本是以实际发生的成本费用扣除，要求取得合法有效凭证。　　另外，在企业所得税的计税成本中，可以按照税法规定计算预提部分费用。　　国税发[2009]31号文件第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应是实际发生的成本，即：1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证

7、明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%.2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。　　4、利息费用存在差异本文档系作者精心整理编辑，如有需要，可查看作者文库其他文档。本文档系

8、作者精心整理编辑，实用价值高。　　在企业所得税汇算中，计算借款利息时，分为资本化和费用化两种处理方式，即企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。而土地增值税清算中，利息支出只能单独计算扣除，企业要将计入成本中的利息费用从成本中剔除，与计入财务费用中的利息费用合并计算扣除。利息费用符合一定条件的，可以选择据实扣除；不符合条件的，也可以选择计算扣除。　　《土地增值税暂