某大型企业——房企投融资培训

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1、不破不立，多路并举——面对史上最严厉房地产调控政策下融资业务的思考刘枫二零一八年十月个人简介刘枫，湖北黄冈人，毕业于清华大学，曾在斯坦福大学交流学习，现任某大型地产公司融资中心负责人!具有十二年金融和地产行业从业经历，具有股权、债权及结构化融资运作的丰富经验，曾任职于农总行、国泰君安证券、苏格兰皇家银行（RBS）、国海证券、海航集团、华夏幸福等多家机构；从事商业银行传统信贷、银团贷款、债券（债务融资工具、公司债券、企业债券、中小企业私募债券等）承销、资产证券化（ABS、ABN、Reits、CMBS）发行、股票保荐与

2、承销（IPO、定增等）、投资并购财务顾问、产业基金融资、互联网金融融资、资本市场融资私募股权与证券基金融资等业务，融资渠道涵盖货币、信贷、金融、资本等四个市场!对宏观经济、资本市场、资产管理及互联网金融有比较深入独到的见解，对房地产传统融资、创新融资、资本市场融资、境内外上市以及房地产行业轻资产转型、资产出表等方面有深刻的理解，对基于经济新常态下特色小镇建设PPP模式有独到的分析，并在国内顶级期刊、杂志、网站、报纸等发表宏观金融、地产融资等有关章超过200篇；先后为国家发改委培训中心、国务院中国企业家调查系统培训部

3、、首届中国债券市场民间交易员大会、中国水生态安全与合作大会、云南信托、高顿财经、麻省理工《科技创业》、清华大学、北京大学、人民大学、上海财经大学、《中国金融》、《金融市场研究》、《清华金融评论》、《中国经济周刊》、《国家财经周刊》、《债券》、《财经》、《财新》、《第一财经》、《21世纪经济报道》、《每日经济新闻》、《经济观察报》、《证券市场周刊》、《英才》、和讯网、腾讯网、新浪财经等百余多家顶级金融机构、会议及杂志提供培训、讲座或作为特约撰稿人!目前是央视财经资讯频道特约专家、凤凰卫视特约嘉宾、美国格理集团GLG、

4、英国高临咨询ThirdBridge和凯盛融英咨询专家团成员序言：如何看待中国房地产市场发展一般来说，房地产发展与宏观经济周期相对应，呈现出较强周期相关性。当该地区经济发展处于上升周期时，往往其房地产市场比较景气，房价处于上升区间，地产行业发展迅猛；当该地区经济发展处于衰退周期时，其房地产市场发展形势比较严峻，房价呈现下滑状态，地产行业不景气。关于中国房地产市场的发展趋势，短期看金融政策，中期看土地供应，远期看人口红利。在短期，看金融政策。包括货币政策和信贷政策。通过政策，可以分析背后隐含的当前国内外经济金融形势，从

5、而调整房企自身的发展战略。在中期，看土地供应。大部分城市的政府都采取土地财政政策，即政府通过出让土地获取出让金，从而增加财政收入。反之，少部分城市的政府则限制新增土地供给规模，以致城市的房价高企不下，例如：香港。在远期，看人口红利。首先，人口流动使城市化进程加快，从而房价上涨。其次，在存量上，常住人口决定一个城市的规模，房价也受此影响。再者，在增量上，人口净流入和净流出直接关系到房屋需求量。例如：内地。经过近20年高速发展，中国房地产市场新增住宅与商业地产供应面积、一级市场销售价格都已经创下历史新高，房地产发展黄金

6、时代已经宣告结束，白银时代甚至青铜时代开始来临，房企正在面临市场转型的巨大挑战。第一部分：宏观经济与房地产市场回顾"近期全国房地产市场形势回顾"2018年上半年宏观经济形势分析"2018年两会出台的行业与金融政策"2018年热点城市最新政策"中央房地产调控政策解读"未来房价趋势分析"房地产行业策略建议与战略思考"未来房企转型之路1.1近期全国房地产市场形势回顾政策投资市场土地坚持“房子是用来住企业加大土地投资，2018年1-7月份，全国2018年上半年，全的，不是用来炒的”城市圈及其周边三四商品房销售面积为国300

7、个城市各类基调，地方以城市群线城市拿地规模增长89990万平方米，同比用地共成交8.8亿平为调控场，限购限贷显著。大型房企在三增长4.2%，增速比1-6方米，同比增长限售叠加土拍收紧，四线城市拿地占比为月份提高0.9%。其中，29.3%，增幅较同时大力发展住房租25.7%。2018年上半住宅销售面积增长2017年上升了18.3赁市场、深化发展共年，20家代表企业累4.2%。价格方面，三个百分点，成交方有产权住房试点，在计拿地13,503万平方四线城市在宽松的政面，各类土地成交控制房价水平的同时，米，同比增长13.8

8、%；策环境下，楼市回暖，量开始回升，2018构建租购并举的房地累计拿地金额6,101亿重点城市在严厉政策年上半年共成交产制度。元，同比下降12.4%。调控下，市场趋于稳110,864万平方米，定，一线城市降温最同比增长27.4%。为显著。1.1近期全国房地产市场形势回顾（续）#2018年1-9月份，政策面“房住不炒”已成共识，2018年1-9月份中国房企销售