个人商务贷款前期问题

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1、个人商务贷款发展中应关注的问题业务发展中应该关注的问题１、抵押期限的问题２、抵押涉及土地的问题３、抵押房产的问题４、土地证、房产证两证抵押的问题5、现金流计算的问题6、加强监管的问题业务发展中应该关注的问题１、抵押期限的问题目前存在的问题，前期业务大量存在抵押短于１０年的问题。业务要求：抵押12年，或则抵押１０年，最低要求10年。业务发展中应该关注的问题《物权法》第一百七十七条　有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问

2、题的解释》第十二条　当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。业务发展中应该关注的问题《物权法》第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。业务发展中应该关注的问题２、抵押涉及土地的问题可以受理的土地：出让、符合条件的划拨方式不能受理的土地：集体土地、租赁土地业务发展中应该关注的问题《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条　土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第二十三条　土地使用权划拨，是

3、指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。(可理解为无偿使用）业务发展中应该关注的问题划拨土地房产抵押需要满足的条件１、当地政府对于划拨土地房产抵押有明确的规定。２、领取了国有土地使用证。３、划拨土地未来交纳的土地出让金、土地收益金能够可靠的确认与计量，在评估的时候这部分费用要给予剔除。３、未来不存在拆迁等风险。业务发展中应该关注的问题《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使

4、用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：   （一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；   （二）领有国有土地使用证；   （三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；   （四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。业务发展中应该关注的问题第四十六条 对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。第四十七条 无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移

5、、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。   对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。业务发展中应该关注的问题《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人

6、民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。第五十一条　设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿业务发展中应该关注的问题３、抵押房产的问题抵押房产出租问题房产空置问题单户面积过大问题厂房问题（评估价很高，但不容易处置）业务发展中应该关注的问题“买卖不破租赁”《物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出

7、租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《担保法》第二百二十九条　租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。解决办法，承租人要出具放弃权利的声明业务发展中应该关注的问题《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）文件中要求“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。”业务发展中应该关注的问题４、土地证、房

8、产证两证抵