管理实务重点

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1、物业管理(propertymanagement)，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。　　一、其基本内容　　按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。　　(一)是常规性的公共服务，主要有以下几项：　　①房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督;　　②房屋设备、设施的管理;　　③环境卫生的管理;　　④绿化管理;　　⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作;

2、　　⑥车辆道路管理;　　⑦公众代办性质的服务;　　(二)是针对性的专项服务：　　①日常生活类;　　②商业服务类;　　③文化、教育、卫生、体育类;　　④金融服务类;　　⑤经纪代理中介服务;　　⑥社会福利类;　　(三)是委托性的特约服务：　　物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。　　二、物业管理在我国　　在我国，物业管理的发展主要基于四个方面的因素：　　(一)是住宅建设的迅猛发展，大

3、量住宅小区的投入使用，要求除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化管理，以保持新建小区的完好，发挥其整体功能和综合效益。　　(二)是随着住房制度改革的逐步深化，原有的房管体制已完全不能适应，而物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管理，各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。　　(三)是随着市场经济体制的逐步确立，政府对住宅环境、社区服务直接负责的办法，已经不能适应形势的变化，一个由业主自治与物业公司专业化管理结合，由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务，使管理得以以业养业、自我发展、良性循环的新体制日益显示出其优越性。　　(

4、四)是人民群众生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务的更多的关注，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理为越来越多的人所接受。　　正是因为以上这些因素，决定了物业管理作为一个新兴的产业其备受关注的程度和可能产生的体制上的矛盾及利益上的冲突。物业管理企业可以从组建方式、内部运作机制、企业与物业的产权关系等许多方面进行分类。从物业管理企业的组建来看，大致可分为五种类型：　　一、由房地产开发企业投资设立的分支机构，主要是管理由上级公司开发建设的房地产项目。这类公司的最大优势在于项目有保障，并对项目运行的全过程有所了解，便于与开发商协调工作。　　二、由房地产部门所属的

5、房管所转换为物业管理企业。这类企业转制时间不长，行政色彩较浓。　　三、由大中型企事业单位自行组建的物业管理企业，这类企业福利色彩较浓。　　四、按照公司法要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过竞争取得房产管理权的物业管理企业。这类企业较有活力，必须适应市场，提供较好的服务方可生存。　　五、由街道办事处组建的物业管理企业。　　从物业管理企业内部的运作来看，分为三大类：　　一、管理型物业管理企业。此类企业除主要领导人和各专业管理部门技术骨干外，其他各项服务，如保安、清洁、绿化等通过合同形式交由社会上的专业化公司承担。这类公司人员适中精干。　　二、顾问型物业管理企业。此类企业由少量具有丰富

6、物业管理经验的人员组成，不具体承担物业管理工作，而是以顾问的形式出现，收取顾问费。这类公司人员少、素质高。　　三、综合性物业管理企业。此类企业不仅直接接手项目，从事管理工作，还提供顾问服务，适应性强。　　从物业管理企业与物业的产权关系来看，可分为两大类：　　一、委托服务型物业管理企业。该类企业接受多个产权人的委托、管理各栋房屋乃至整个小区，物业所有权和经营权是分开的。　　二、自主经营型物业管理企业。该类企业受上级公司指派、管理自主开发的物业。物业产权上属上级公司或该类企业，通过经营收取租金，回收投资，获取利润。物业所有权和经营权是一致的。商业大厦、办公楼、写字楼较常见。物业管理企业注册

7、登记包含哪些要点?　　1、企业名称的预先审核;　　2、公司地址;　　3、注册资本;　　4、股东人数和法定代表人;　　5、公司人员;　　6、公司章程。物业管理企业资质分为哪些等级?　　★分为一、二、三级。　　一级：国务院建设主管部门。　　二级：省、自治区人民政府、直辖市建设主管部门，并接受国务院建设主管部门的指导与监督。　　三级：设区的市级人民政府房地产主管部门，并接受省、自治区人民政府建设主管部门建设主管部门。　　新设立的物业管理企业在资质申报