论拆迁法律存在的问题及对策

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1、论拆迁法律存在的问题及对策一、城市房屋拆迁的相关法律关系（一）城市房屋拆迁行政法律关系房屋拆迁行政法律关系是指在城市房屋拆迁过程中房屋拆迁管理部门与拆迁当事人因拆迁行使行政权力而发生的权利和义务关系，它是一种命令与服从的关系。主要包括：拆迁许可决定形成的行政机关与申请许可人之间的关系；行政裁决形成的裁决机关与申请人、被申请人之间的法律关系：强制拆迁及拆迁中的行政责任。在拆迁行为中，房屋拆迁管理部门作为行政机关，依照法律、法规、规章的规定来从事房地产管理，行政决定是拆迁人和被拆迁人发生拆迁补偿安置民事关系的

2、基础。根据《条例》及相关政策中的规定，政府部门实施行政许可、行政裁决、强制拆迁、行政处罚等明显的行政行为要依法严格实行拆迁许可证制度，严把拆迁许可证审查关，严厉查处未取得拆迁许可证擅自拆迁的违法行为，从源头上把好拆迁关，防止拆迁的随意性。在房屋拆迁行政法律关系中，比较典型的还有拆迁裁决法律关系。拆迁裁决法律关系是拆迁法律规范在调整房屋拆迁裁决部门和拆迁当事人之间在拆迁裁决过程中所形成的法律上的权利与义务关系。拆迁裁决是一种行政裁决，必须根据法律规范的规定作出，是一种具体行政行为，具有强制执行效力。其主体是

3、拆迁当事人即拆迁人、被拆迁人、房屋承租人和房屋拆迁裁决部门，其客体则是因房屋拆迁所引起拆迁人、被拆迁人、房屋承租人之间的拆迁补偿和安置事宜。拆迁裁决的前提条件是拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议。拆迁裁决是国家机关处理拆迁当事人因房屋拆迁而产生的拆迁补偿安置争议唯一的法定方式。根据《行政复议法》第八条的规定，拆迁裁决是房屋拆迁裁决部门对平等主体之间民事法律争议作出的处理决定，不属于行政复议的范围。根据《行政诉讼法》第十一条和《城市房屋拆迁管理条例》第十六条第二款的规定，

4、拆迁当事人不服拆迁裁决，可以自裁决书送达之日起三个月内向人民法院提起行政诉讼。（二）城市房屋拆迁民事法律关系城市房屋拆迁中的民事法律关系是指在城市房屋拆迁过程中拆迁人与被拆迁人因拆迁补偿和安置而发生的有关民事方面的权利与义务关系。此种法律关系中涉及的主体比较多，比如拆迁人、被拆迁人、拆迁管理部门、房地产管理部门、估价部门等等，包括：拆迁人与被拆迁人协商拆迁补偿，签订拆迁补偿协议的合同关系；被拆迁人不同意拆迁方案达不成拆迁协议向法院提起民事诉讼；拆迁人拆迁中侵犯被拆迁人合法权益的侵权法律关系。城市房屋拆迁中

5、的民事法律关系主要包括拆迁人与被拆迁人之间的以补偿安置为主要内容的民事权利义务关系，房屋拆迁补偿、安置法律关系是指在房屋拆迁过程中，拆迁当事人对补偿形式、补偿金额、安置房面积、安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等进行协商而产生的民事法律关系。根据《条例》第13条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过程方式和过渡期限等事项、订立拆迁补偿安置协议。”根据该条法律的规定可以得知，当拆迁人与被拆迁人经过协商，双方在民事法律地位上完全平等，意

6、思表示真实的情况下，达成的拆迁补偿安置协议就是有效的。拆迁补偿价格水平的高低是拆迁利益冲突的焦点，是拆迁人与被拆迁人博弈的焦点。拆迁补偿标准偏低将导致被拆迁人利益受损，从而引发拆迁中的利益冲突和矛盾纠纷。根据民事法律关系主体地位平等的要求，房屋拆迁补偿与安置应该完全市场化，“房屋拆迁补偿安置协议”的签订也明确体现了拆迁人与被拆迁人两者平等的民事法律地位。依据《拆迁条例》的规定，“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。”“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑而积等因素，以房地产

7、市场评估价格确定。”确定使拆迁人能承受、被拆迁人能接受的补偿标准，是实行货币补偿的关键。二、拆迁法律存在的问题与原因（一）拆迁法律存在的问题1•拆迁补偿问题。行政补偿是指行政主体基于公共利益合法行使职权给相对人造成人身伤亡或财产损失，或者公民、法人或者其他组织的公益行为引起人身伤亡或者财产损失，由行政主体依法予以合理补偿的制度。在我国，宪法修正案和物权法都规定了为了公共利益的需要可以对私有财产进行征收并给予补偿，但都只是简单规定要补偿，而对补偿本身没有「个明确的界定，致使补偿的原则不清、补偿范围偏小、补偿

8、的标准偏低。按我国《土地管理法》规定，依照“为公共利益需要使用土地的”和“实施城市规划进行旧城区改建，需调整使用土地的”之规定收冋国有土地使用权的，对土地使用权人应给予适当补偿。但除《条例》规定了对拆迁房屋进行补偿外，现行法规中还没有就城市建设拆迁中国有土地使用权的补偿制度内容没有做出明确规定，被拆迁人的国有土地使用权无法得到应有补偿。现行法律制度对拆迁中的住房补偿机制和救济制度的规定不完善。(1)补偿的主体与标准。实践中，拆