海南房价发展态势分析

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1、海南房价发展态势分析在广州、深圳I、北京、上海等国内一线城市的商品房价格“降''声四起之时，海南省的房价却逆势快速上涨。冃前，三亚市新建商品房均价已超过每平方米8400元，海口市均价超过4500元，距离上世纪90年代初期海南房地产泡沫时期的最高房价越來越近，老百姓对房价快速上涨的抱怨也越来越多。业内人丄称，受多重因素影响，海南房价仍将继续上涨。涨幅位居全国前列随着2006年底处置海南积压房地产的税费优惠政策结束、2007年处置积压房地产工作基本完成，以及岛内购买力持续增强，宜居环境改善，海南房价呈现快速上涨态势，涨幅位居全国前列。在海口市区内滨河路1号新开盘的“圣来领寓^商

2、品楼，记者看到,尽管只是一栋单体建筑，没有小区配套，也不是南北通透型，这一楼盘的起价却已在4998元/平方米。海南省价格监测中心4刀上旬公布的监测情况显示，海口房地产的建筑面积约占全省总量的70%,新建普通住宅商品房、非住宅商品房集中成交价格已分别达到4547元/平方米、5433元/平方米，距离1993年的历史最高价6000元越来越近。国家统计局三亚调查队数据显示，今年1月三亚新建商品房均价已达8416.56元/平方米。据了解，三亚市三亚湾的商品房“蓝色海岸"均价12000元/平方米；大东海的“半岛龙湾巧匀价16000元/平方米；亚龙湾的“亚龙湾会，'均价15000元/平方

3、米。而对快速上涨的房价，百姓的抱怨越来越多。2007年海口市城镇居民可支配收入为12288.96元，如按套均面积90平方米、平均价格4500元/平方米、户均3.4人计算，房价收入比为9.69:1。2007年三亚市城镇居民可支配收入为11642元，如按房价8400元/平方米计算,房价收入比为19.1:1,均比世界银行认为合理的房价收入比5:1高出许多。张光海是海南鞍钢实业总公司的一名司机，孩子已上小学二年级,一家人月均收入低于4000元。现在一家人住在20多平方米的集体宿舍，因此买房成为最迫切的需求。他说：“海口物价越来越贵，房价这么高，根本买不起嘛，贷款利息都付不起。’‘三

4、亚市民对房价的抱怨声也越来越大，认为海南的房价与百姓的实际购买能力严重背离。一位网民在“南海网"发帖说「1500元一个月的工资，在海口要30年不吃不喝才能买一套房，比如一个人25岁就开始工作，也要不吃不喝工作到55岁才能买一套房，这种现象太不止常了。"外资动向值得关注海南省统计局的数据显示，1995年至2006年，海南竣工房屋的造价成本为2000元以下。2007年建筑成本提高，例如处置积压房地产的税费优惠政策取消，土地、建材、劳动力等都在涨价，但造价成本不会超过2500元/平方米，而海口房价却超过4500元/平方米，由此推算，海口房产的成本利润率超过80%,销售利润率已超过

5、44%,远远高于全社会的平均利润率。三亚市房价更高，利润率可想而知。业内专家认为，如果政策调控不到位，将导致国内外趋利资木再次涌入海南，掀起新一轮炒房高潮。投资者一般认为，投资海南房产比一线城市风险要小。由于前几年海南房价出现滞涨，与内地一线城市房价和比，有一定的炒作空间,在国内一线房价纷纷下跌时，国内外投机资本或将流入海南炒作。据省统计局的数据,今年一季度外资进入海南房地产业4791万元,占比0.6%,虽然总量不大，但与去年同期相比增幅较大，达122.8%。据了解，截至2007年底，已有200多家外资企业在三亚投资旅游房地产，全市已建成开业或在建的五星级酒店超过20家。预

6、计未來2至3年，外资房地产投资总额将超过100亿元。2006年国家出台《规范房地产市场外资准入和管理的意见》后，海南外资占房地产投资总额的比重迅速下降，rfl2006年的16.97%（220613万元），降到2007年的0.4%（9715万元），降幅之大令人怀疑。记者调查发现，一些外商试图通过投资工业和农业的途径，绕道进入房地产业，一些港商为此提供过桥服务，直接兑换人民币进入岛内，因此外资占比究竟有多大，需要进一步调整统计口径。多重利好推动房价走高房地产再度成为海南经济支柱的迹象日趋明显。今年一季度，房地产投资额占全社会固定资产投资的比重为32.16%,成为拉动一季度经济增

7、长的重要力量，再现上世纪九十年代初期一枝独秀的局面。从宏观环境看，海南的实体经济已经进入加速发展的轨道,对房地产起到了很大的支撑作用。海南金融环境持续改善，上世纪形成的金融高风险区的“帽子J已因处置积压房地产完毕而被摘掉。另外，海南生态省和环保的概念越来越吸引人。三亚房地产协会统计数据显示,2007年已经有多达27个国家和地区的人到三亚购房,这一数字比两年前几乎翻了一番。排在前五位的是美国、俄罗斯、加拿大、德国和瑞典。海南大学中国现代经济理论研究所所长王毅武说:“目前海南房价和国内一线城市比，不是很高。从海南的环境