宅基地使用权论文“联建”政策论文（精品论文）

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1、宅基地使用权论文“联建”政策论文关于宅基地使用权流转路径研究摘要：出于地震灾后住房重建的需要，成都市出台了“联建”政策，允许地震重灾区农民捉供宅基地使用权，“联建”方提供资金联合建房，房屋建成后由双方共同经营管理或进行利益分配。“联建”政策的法经济学分析表明：“联建”模式解决了农民灾后住房重建的资金来源问题，避免了与现行土地法律制度的冲突，实现了制度约束条件下的土地使用效益最大化，其实质是宅基地使用权流转制度的有效创新。关键词：宅基地使用权；集体建设用地；“联建”政策2008年9月，中共成都市委统筹城乡工作委员会与成都市国土资源局联合颁布了

2、《关于重灾区农户灾毁住房联建等有关事项的通知》（以下简称《联建通知》），允许地震重灾区农民提供宅基地使用权，“联建”方提供资金共建房屋，房屋建成后由双方共同经营管理或进行利益分配；“联建”的房屋中属于农民的部分可办理住宅产权证，“联建”方所使用土地的用途为非住宅用地。“联建”政策是成都市以灾后重建为契机所作的宅基地使用权流转的全新探索，从法经济学的视角来看，这一探索符合“法律活动要有利于资源的有效配置和合理利用”这一目的，为全国城乡统筹发展进程中宅基地使用权制度的改革和完善提供了实践模本。一、“联建”政策的创新：以制度供给支持灾后重建（一）

3、“联建”政策的出台背景我国现有的集体建设用地（包括宅基地）制度严重制约了城乡统筹发展，禁锢了集体建设用地这一生产力要素的活力。成都市国土资源局2007年7月出台的《成都市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》，对集体建设用地流转的程序、范围、方式、年限等作出了较为细致的规定。2008年汶川大地震发生后，安居成为当地灾后重建的第一要务，因为受损房屋重建工作关系到灾区农民的生活，关系到灾区社会的稳定，直接影响到政府灾后重建的效果。但是，重灾区住房重建所需的巨额资金是灾民所不能承受的，对屮央和地方政府的财力也是一个极大的考验。如果单纯依靠市场力

4、量，势必无法在短时间内完成重建工作，因此需要公权力介入重建或由政府为筹集重建资金提供政策诱因。①结合重灾区农民的实际情况出台相关政策来改革包括宅基地使用在内的集体建设用地制度，鼓励和引导社会力量参与灾后住房重建，成为成都市政府加快灾后农村住房重建工作的必然选择。汶川地震发生后，从中央到地方政府都采取了一系列旨在促进灾后重建的措施，成都市政府为执行相关行政法规和文件而出台了“联建”政策，该政策与相关规范性文件在价值取向上是一致的。《联建通知》下发后，很多城市居民和灾区农户都与“联建”方签订了“联建”协议，“联建”政策有效解决了重灾区农户住房重

5、建的资金来源问题②。（二）“联建”政策对“合作建房”模式的创新在“联建”政策出台以前，包括成都市在内，我国很多地方都已存在各种类型的“合作建房”。“合作建房”尽管合作方式各异，但必然涉及房产所有权或土地使用权的权属改变，其实质是一种包含了房地产所有权和土地使用权转让的行为。《联建通知》允许农户提供宅基地使用权来引入社会资金实现联合重建住房，也允许农户使用宅基地融资重建住房，由此必然涉及宅基地使用权的抵押、流转问题。“联建”政策通过一些程序设计，跨越了“宅基地使用权流转”这一难题,避免了地方政策与上位法和中央政策相冲突的尴尬。“联建”政策的实

6、施程序是：首先由农户向其所在的集体经济组织提出联合建房申请，集体经济组织同意申请后，将农户合法取得的宅基地扣除自住用地后，剩余部分交由农村集体经济组织进行流转，使“宅基地中扣除自住用地后剩余的部分成为集体建设用地，这部分土地的权利性质由宅基地使用权变为集体建设用地使用权；然后，农村集体经济组织与联建方签订集体建设用地使用权岀让合同，实现集体建设用地使用权权利主体的变更”。“联建”政策的程序路径设计使“联建”房获得了合法性，其从建设用地来源、是否缴纳土地出让金以及建成房屋的产权性质等方面与其他形式的“合作建房”有了根本不同，“联建”政策也因而

7、有了制度创新的意义。成都市“联建”政策的创新意义体现在：借助集体土地权利性质的变化来实现集体土地权利主体的变更。“联建”政策实现了集体土地权束的分解，将同等面积土地上原有的一个宅基地使用权变成了一个宅基地使用权和一个集体建设用地使用权，如此尝试从法经济学角度看是有效率的。二、“联建”政策的法经济学解读（一）“联建”政策使宅基地使用权的外部利润内在化实践中依主体不同，“联建”有“大联建”和“小联建”之分，前者是村组牵头，由公司法人或其他团体与多户农户进行的“联建”,后者是自然人和农户进行的“一对一”的“联建”。无论采取何种形式，在“联建”过程

8、中都会涉及政府、集体经济组织、村民、“联建”方等主体，这些主体都力图以最小的成本获取最大的潜在利润。所谓“潜在利润”即“外部利润”，是一种在已有的制度安排结构中无法获取的利润。③