天瑞山庄南地块分析报告

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1、天瑞山庄南地块分析报告•、阜阳地块经济预算（一）＞地块概况该地块位于安徽阜阳市颍州区南二环以外南三环以内，离市屮心一公电左右，该地块南而300米有一所小学，北而约500米有市重点中学和市汽车总站，山政府己规划阜九路为商业中心街，该地块区域位置极好，发展前景看好！木地块占地234.77亩，容积率2,规划为住宅商业用地，配套幼儿园--所，是定位较高品质的景观小区。（二）.经济技术指标1、用地234.77亩2、建筑血积（冋迁厉按小高层。商品用按剁成和小高层测算）总建筑面积318000m2（车库暂不计算）其中：

2、（1）住宅225000m2,暂按1875户,户均面积120平计算,小高层占30%（77400in2）,多层占70%（180600m2）（2）商业用房:33148m2（3）物业及社区用房:1500m2（4）幼儿园：1500m2（5）车库18000m2,其中汽车库250个,室外地上汽车位350个,自行车位15000m23、容积率：24、建筑密度：5：绿地率＞30%（三）、投入资金（成本计算）1土地：234.77亩X70万元=16434万元（楼而价516元/n?）2、城市配套费:258000m2X50元/m~

3、1290万元（50元/n?）3、建安成本：多层、小高层（含水电安装、车库。幼儿园等）各类建筑综合造价31800050m2X900元/m=28620万元（900元/代）4、前期费川：设计、监理勘探、围墙、场地填土、放线、图审、质检、测绘、规划审査、房产交易、抗震1290万元（50元/的5＞小区景观配套62600按300元/计算,1878万元（300元/m2）6、专业配套：配电房、电、水、煤气、电信、数字电视、智能化等计572彳元（180元/m2）7、营销费用：3000万元（94.37U/m2）含广告等8、

4、管理费用:3000万元（94.3%/m2）9、财务成本:3500）｝元（1107C/m2）10^不可预见费用:1000万元（31.457C/m2）11、税金：113953X6%二6837万元（190元/m2）1、商铺：33148X7000元/i『（l两层价格）=23203万元2、住宅：225000m2X3500元/m=78750万元3、回迁:60000m2X20007G/m2=12000万元（抵充土地款）4、车库：暂不计算（合计:113953万元）（五）、所得税前利润:(113953万元-69780万元

5、二44173万元观点:阜阳城市发展方向虽规划上是向西、南、东南发展，但是「【前市民认可程度和政府扶持力度还是偏向于西区，木地块位于城南板块。此项口是通过政府特姝关系得到的项目，虽然地价不高，70万元/亩（口前周边地价在70万-150万/亩）但是在拆迁上存在一定难度，拆迁周期长，约半年时间。开发周期长，约4-5年才可售完。预计笫一期总投资约8000万人民币左右就可以启动（包括土地款）。阜阳市场近儿年，年住房消化量在50万方以下，该项目虽然前期投入资金低，但是由于销售周期长导致，开发周期长,，市场存在未知因

6、素，存在一定的风险。二、阜阳房产市场概况（一入阜阳城市简介阜阳市位于安徽省西北部，辖颍州、颍泉、颍东三区和临泉、太和、阜南、颍上四县及界首市，全市人口932万，市区总人口70万，面积9775平方公甲，是安徽省人口最多的城市。阜阳区位交通较为便捷，京九饮路纵贯境内，与潔阜、睢阜、淮阜、商阜铁路一起，使阜阳成为五路交汇、八线引入的全国六人路网性铁路枢纽之一，年客流童达300多万人次。阜阳三大产业GDP产值比较平衡，但农业目前仍是其传统的重点产业。阜阳市人均收入比较低，市区居民月平均收入不到2000元。（二）

7、、阜阳市房地产市场状况研究1、土地市场现状2001年以来阜城商品开发土地供应情况（单位：亩）2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年1季度阜城规划区1080808189737717669508341660256.57同比争长率-25.2%134.8%-80.1%368.4%-46.2%75.5%199%数据来源：阜阳市房地局观点：>2001年以来，阜阳市城市规划区内共有962&72市开发用地进入市场，因此总体来看，年均1000市左右的土地供应量并不算庞大

8、。>从分年度的土地供应情况来看，阜阳市各年的土地供给量差异较大，由此来看，政府方面对于土地开发的安排欠缺规划性，对房地产开发的规模缺乏控制，可能给楼市供应带来比较明显的跳跃性，在部分时间阶段形成比较集中的供应放量，这对于市场长期的稳定发展存在一定的不利因素。>2006及2007两年，阜阳]]j•的土地供应量均低于近七年來的年均供应水平，土地供应的相对缺乏也使得商甜住宅市场的供应量受到抑制，一定程度上促成了目前阜阳市住宅价格偏高的局而。>值得