物业管理案例及分析

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1、案例1:物业要求刷卡进出小区不买车位车就难回家案例介绍：不买停车位，就不让业主的车进小区。一小区物业管理公司要求有车业主刷卡进岀小区，但没冇购买车位的业主不能办理出入卡，也就不能进入小区。十多天来，没冇购买车位的业主们只能将车停在小区外。高女士就遭遇了这样的规定。高女士去年搬进了新买的商品房，私家车一直就随意停放在小区里。从上个月开始，情况出现了变化，物业公司贴出告示说小区内停车得交车位费。每月交了12()元停车费示，物业就给一张门禁卡，业主开车进小区直接打卡进门。如果不交钱，从10月1FI起就不让开车进小区了。高女

2、士对物业的做法非常生气，她认为，物业公司只是进行一些职责范围内的管理工作，物业不让业主开车进小区就是“行为越位”。H己作为小区的业主，王女士有进出小区的白由和权利，物业公司的做法严重侵害了白己的合法权利。物业公司辩称：此举主要是为了维护小区的环境，制止车辆乱停乱放。案例分析：让不让业主开车进小区和业主买不买车位是两个完全不同的法律问题。物业不让业主开车进小区，这种做法肯定是不对的。这侵犯了业主的自由出入权。业主购买了商品房，对小区院落内的处地享有共同使用权，车位只是商品房的附属物，业主有商品房就是物权所有人。该物业公

3、司以不购买车位为由不让业主开车进入小区的做法侵犯了业主的物权。如果小区内要收取车位费首先应由业委会通过，按照物价部门的价格标准，并报街道办、派出所等有关部门备案。如果小区内没有业主的合法组织，则需由全体业主协商通过。在业主不知情的情况下，物业公司擅自定价的做法是不合法的。案例2：在小区内摔伤物业公司是否承担责任？案例介绍：徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上走，因当天厂房三楼漏水匸好滴在台阶上,山于天气寒冷出现结冰。徐某走上台阶滑倒摔伤。医院诊断为：左肩丿拡骨骨折伴肩关节脱位。徐某摔伤当天，该厂房的物业管理单位

4、派人员前去探望。徐某要求物业公司对此事承担责任,物业公司认为没有义务承担，双方各执已见，因次起诉至法院。案例分析：原告作为公司员工，上下班应走人行通道，白天行走，也应看到台阶上有结冰，并应当预见到滑冰的危险性，故应对摔伤的行为负主要责任。但被告作为厂房的物业管理单位应对物业公共配套设施完好起保养维修的责任，在接到厂房漏水报修通知后，理应及时修理，但未提供及时安排修理的有效证据，发现结冰后未及时清除或积极的防范措施，故对原告滑倒致伤应承担一定的责任。案例3：物业合同争执案例介绍:某小区物业管理公司原山小区开发商聘请，业

5、主入住后対该物业管理公司不满意，双方矛盾很大，小区业主委员会决定解聘该公司，但该公司称：具与开发商有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的契约屮已订明：“同意开发商委托的管理公司管理”，因此，业主现在无权解聘管理公订J,业主称服务质量不好，无法举证，R物业管理服务质量没冇统一标准，所以物业管理公司不存在违约，如果业主坚持解聘，就要承担相应的违约责任。为此，业主与物业管理公司争执不下，诉诸于法院。1、试析木案所涉及的法律问题。2、对此类纠纷应如何解决。案例分析：1、本案涉及的是物业管理法律关系问题；2、物业管理法律关系的

6、产生、变更的基础是协议委托。在物业管理过程中，物业管理公司的管理权来自于产权人的委托授权。在物业开发阶段，产权是开发商的，因而这时只有开发商有权决定请哪一家物业管理公司参与开发和日后过渡期的管理；在业主入主后，由于产权的转移，物业管理的决定权也随之转移了，由业主的所有权派生出来的管理权或委托管理权自然也属于业主，因此，开发商委托的物业管理公司在完成了过渡期的管理后，物业管理的决定权就随即从开发商手上转移到了业主手上，业主委员会可以根据对原开发商聘用的物业管理公司的考察来决定是续聘还是改聘别的更好的物业管理公司。3、本

7、案中，物业管理公司拒绝交出管理权的理由不能成立，业主委员会在与物业管理公司自行协商不成的情况下，可请求政府主管部门行政调处或提起司法诉讼。案例4：楼上跑水，楼卜•要求物业索赔案例介绍：徐先牛花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住八跑水搞得厨房、卫牛•间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？徐

8、先生应该向谁耍求索赔？案例分析：1.楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。2.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿