物权法课程小论文

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1、ZHEJIANGNORMALUNIVERSITY《物权法课程小论文》学院：专业：姓名：学号：授课教师：提交时间：2016年5月日成绩：对小区车位归属的认识前些日子，在网上疯转一则新闻一一全国首例跨度口年小区车库之争。事情的具体情况是这样的。事情发生在南京市鼓楼区水佐岗，有一个名为“南京星汉城市花园”的小区，这个小区共有59个地下车位，开发商以至少8万元的价格卖掉了37个，其余的被物业公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主委员会曾代表广大业主,多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。2003年

2、，业主委员会将开发商星汉公司告上法庭，要求开发商将地下车库无偿交给业主使用。当时，业主委员会认为，小区地卜•车库是小区配套公用设施，应当无偿地交给业主使用，开发商没冇所冇权，根本无权出售。开发商则认为，在出售房屋时，根木没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上，而车库又是开发商投资近300万元建成的，当然拥有车库的“产权”，因此出售车库并没有错。这起案件一审判决，由南京市鼓楼区人民法院在2003年作出的，判决结呆为：开发商将地卜•停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。之后，星汉公司

3、不服上诉至南京市中级人民法院，南京市中级人民法院发回南京市鼓楼区人民法院重审。2014年9月，南京市鼓楼区人民法院作出重审判决：判令星汉公司给付业主委员会车库出售款500000元，驳冋业主委员会的其他诉讼请求。宣判后，双方均未上诉，该判决已生效。根据我国《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，屈于业主共有。很显然，在这个

4、案件中，地下停车位到底屈不屈于业主所有是这个案了的非常重要的信息，法条里说道“占用业主共冇的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”，那么很显然地下停车库的车位应该不属于占有业主共有的道路,因为其不满足一个最基本的特征就是要是道路，我们国家对居住小区道路的判断是：居住区道路一般可以分为三级或四级:第一级居住区级道路••是居住区的主耍道路，用以解决居住区内外交通的联系，道路红线宽度一・般为20-30mo车行道宽度不应小于9m,如需通行公共交通吋，应增至10-14m,人行道宽度为2・4m不等。第二级居

5、住小区级道路-是居住区的次要道路，用以解决居住区内部的交通联系。道路红线宽度一般10-14m,车行道宽度6-8m,人行道宽1.5-2mo第三级住宅组团级道路••是居住区内的支路，用以解决住宅组群的内外交通联系，车行道宽度一般为4-6mo第四级宅前小路■■通向各户或各单元门前的小路，一般宽度不小于2.6m。此外，在居住区内还可有专供步行的林荫步道，其宽度根拯规划设计的要求而定。故此，地下停车位不屈于小区道路。那么地下停车库我觉得是属于其他场地用于停放汽车的车位。所以我觉得此案屮，被告方指出：在出售房屋时，根本

6、没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上，而车库乂是开发商投资近300万元建成的，当然拥有车库的“产权”，因此出售车库并没冇错。所谓住宅小区地卜•停车位是指开发商利用地卜•空间而建造的停车位。我个人比较赞同以下这个观点：在如今的社会，市场经济的竞争下，土地的需求口益膨胀，很多开发商就不得不向地表上空和地下空间发展。在我国现行的房地产行政管理法律的制度下，住宅小区地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的（所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑而积与用地而积的比率。对于开发商來说，容积率决定地价成

7、本在房屋中占的比例，而对于住户來说，容积率直接涉及到居住的舒适度），也就是说该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。也就是说，该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物（即房屋单元）分摊，地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。依据“物权法”理论,计算建筑物容积率的建筑物是主物，不计算建筑物容积率的建筑物是从物。此时的地卜•停车场便成了依附于地上建筑物的从物而归屈于主物（地上建筑物）的所有人即全体业主。所以，住宅小区地下停车位的产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的物权，这种物权是不完全的。初

8、始登记吋，住宅小区地下停车位依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。也就是住宅小区地卜'停车位的产权应由小区的业主共同享有，开发商或物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主犬会同意后，开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于弥补物业管理费用开支。同时，停车位使用人必须向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。从全国范围内来看，也冇一些地