房地产开发和经营自学考试学校资料与答案解析

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1、房地产开发与经营第一章：1、识记：房地产经营的概念、特点、分类：（1）概念：经营是市场经济的一个重要范畴，是商品生产者以市场为对象，以商品生产和商品交换为手段，为实现企业的目标，使企业的生产技术经济活动与企业的外部环境达成动态均衡的一系列有组织的活动。（2）特点：①交易形式的多样化；②交易对象的位置固定性；③经营对象的限制性；④售后用途的约束性；⑤产权关系的复杂性；⑥供求调整缓慢性。（3）分类：①地产经营；②房产经营；③服务经营；④房地产综合开发经营。2、理解：房地产开发的程序。可分为以下六个阶段：①投资决策分析阶段；②依

2、法取得土地使用权阶段；③可行性研究阶段；④前期准备阶段；⑤实施阶段；⑥销售阶段。第二章：1、识记：房地产开发与经营决策的程序。六个基本步骤：①发现问题；②确定目标；③拟定方案；④分析评价；⑤选择方案；⑥实施追踪方案。2、理解：房地产开发与经营决策的类型。三种类型：①确定型决策；②风险型决策；③不确定型决策。第三章：1、识记：房地产企业的概念和性质；房地产企业组织的一般原则①概念：房地产企业是指集合土地、资本、人力、物力、企业家才能等生产要素，创造利润，承担风险，并专门从事房地产开发、房屋买卖、物业管理、租赁、房地产抵押，以

3、及房屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服务，并包括土地使用权的出让、转让等经济活动在内的经济组织。②性质：分为一般属性与特殊属性；一般属性有4点：①经营目的；②与政府的关系；③与员工的关系；④与其他房地产企业的关系；特殊属性有5点：①知识密集型企业；②资金密集型企业；③业务运作具备商业企业的特点；④业务内容体现服务行业的特点；⑤经营方式具有租赁企业的特点。③一般原则具有9点：①目标同一性原则；②分工协作原则；③统一指挥原则；④权责一致原则；⑤机构精简原则；⑥有效管理幅度原则；⑦授权原则；⑧均衡性原则；⑨弹性

4、原则。2、理解：房地产企业经营决策的概念、特点和影响因素。（1）概念：房地产企业经营决策是指企业管理层为了实现企业经营目标对未来一定时期内有关企业经营活动的方向、内容及方式的选择或调整过程。（2）特点：①目标性；②灵活性；③选择性；④可行性。（3）影响因素：①环境；②决策者对风险的态度；③思维定式；④时间。第四章：1、识记：（1）房地产开发与经营环境的概念、特点；概念：就是影响开发与经营活动整个过程的外部因素和条件的总和。4个特点：①关联性；②可变性；③相对性；④层次性。（2）目前我国房地产开发的投资类型；4个类型：①土地

5、投资；②住宅投资；③商业设施；④写字楼（3）房地产开发与经营的经济风险、房地产开发与经营的金融风险、外汇风险；①经济风险：是指房地产开发与经营过程中，由于各种无法预料的经济形势变动或市场需求波动的影响，使房地产企业的实际收益与预测收益发生背离，有蒙受经济损失的可能。②金融风险：是指由于金融业各种经济杠杆发生变动给房地产企业带来损失的可能，主要包括利率风险和外汇风险。③外汇风险：由于外汇变动而使与外币发生联系的房地产企业蒙受损失的可能。即交易风险和折算风险。（4）交易风险、折算风险的概念。①交易风险的概念：指汇率变动对从、房

6、地产企业债务价值变动产生的不利影响的可能性。P82②折算风险的概念：指汇率变动对企业合并财务报表上项目价值变动产生影响的可能性。2、理解：房地产开发与经营环境分析方法。①多因素加权分析法、②道氏评估法、③SWOT分析法。P73第五章：（重点章节）1、识记：1、土地使用权出让的概念、特点、基本原则:①土地使用权出让的概念：国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。②土地使用权出让的特点：土地所有权与使用权分离；受让主体的多样性；有偿、有期限性；计划性。③土地使用权

7、出让的基本原则：国家主权神圣不可侵犯；平等、自愿、有偿；所有权与使用权分离；合理利用土地。2、土地使用权转让的概念、特征:①土地使用权转让的概念：经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换或赠予方式将土地使用权转移给他人的行为。②土地使用权转让的特征：以土地使用权为出让为基础；需要具备一定的条件；是平等民事主体之间的一种民事法律行为；土地使用权转让的同步性。3、土地使用权交换的概念、特点。①土地使用权交换的概念：双方当事人约定相互转移土地使用权，其本质是一种权利交易。②土地使用权交换的特点：本质是权利交易；标的的

8、双重性；双方的权利和义务具有相同性。4、土地使用权划拨的概念、特征。①土地使用权划拨的概念：县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将该土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。②土地使用权划拨的特征：没有明确的使用年限；无需支付土地使用权出让金；不能随意