物业管理风险指引

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1、物业管理风险指引目录总则概念界定2分则4第一章入伙4第二章装修7第三章房屋本体及公用设施维修养护9第四章治安安全管理10第五章公共设施设备管理13第六章宠物管理规定16第七章停车位的管理18第八章投诉管理21第九章灾情预警24附则25物业管理风险指引总则概念界定一、物业服务：乂称物业管理，一般是指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托，物业服务企业对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境、卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动O物业管理包括业主自治管理和业主聘请其他管理人的管理，比如聘请保安公

2、司提供安全保障服务，聘请保洁公司提供公共区域清洁服务等。二、物业管理纠纷：指在物业服务活动中发生的各相关主体之间的权利义务争执。三、建设单位：又称业主单位、项目业主或开发商，指建设工程项目的投资主体或投资者，原始取得物业的所有权。四、物业服务企业：是依法设立的从事物业管理服务的企业法人。其根据物业服务合同接受业主（业主人会）或者建设单位委托，对特定物业进行专业化管理并对业主提供服务。国家对物业服务企业实行资质管理。五、业主：依法登记取得或者根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）规定取得建筑物专冇部分所冇权的人，认

3、定为《物权法》第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，认定为《物权法》第六章所称的业主。六、使用人：是指物业的承租人或其他非业土使用人。七、业主大会：是出物业管理区域内全体业主组成的，维护物业区域内全体业主的公共利益，行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。八、业主委员会：是经业主大会选举产生并报相关行政主管部门备案,在物业管理活动屮代表和维护全体业主合法权益的组织，是业主大会的执行机构。九、前期物业管理：是指物业出售后至业主委员会成立并选聘物

4、业服务企业或其他管理人之前这一期间的物业管理。十、前期物业服务合同：是指物业区域内的业主委员会成立之前，物业的建设单位委托物业服务企业或其他管理人管理物业，并与物业服务人签订的物业服务合同。十一、物业服务合同：是指业主委托物业服务人管理建筑物及其附属设施所订立的关于双方在物业管理服务活动屮的权利义务的协议。广义上的物业服务合同包括前期物业服务合同。「二、临时管理规约：是在销售物业之前，由建设单位制订的，对冇关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及违反规约应当承担的责任等事项的约定。十三、管理规约：是

5、指业主共同订立或者承诺的，对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则，是全体业主应当遵守的物业管理服务的规章制度。十四、业主大会议事规则：是小区业主大会与业主委员会活动的基本要求，是业主大会活动的程序规范，其规定了业主大会和业主委员会的议事方式、表决程序、职责及任期等。十五、专项维修资金：又称专项维修基金，指曲法律、法规规定的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的资金。分则第一章入伙第一条物业管理公司应当与业主签署如下管理协议：1、临时管理规约；2、前期物业服务合同；3

6、、停车位使用协议（业主使用小区内的停车位时适用）；4、委托缴费协议（业主委托物业管理公司代缴水电费等费用吋适用）；5、业主与物业管理公司发生其他法律关系时应签署的协议。第二条签署时间1、物业管理公司提供前期物业服务的，应当与物业的开发商签订《前期物业服务合同》，并督促开发商在售楼时将该合同予以公告。同时,《商品房买卖合同》签订时，应建议开发商在“房屋买卖合同”中包含前期物业服务合同的内容，包括约定物业管理服务项目、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，并且涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。《商品房买卖合同》签

7、订时，应提示开发商将临时管理规约作为合同的附件，要求买受人对遵守临时管理规约予以书面承诺。2、业主委员会成立后，由开发商聘任的物业公司退出，业主委员会聘任新的物业公司，新的物业公司应当于开展物业服务前，与业主委员会签订《物业服务合同》，并督促业主委员会向全体业主公告合同的内容。3、物业管理公司与业主委员会签署《物业服务合同》前，应当查看业主委员会的会议表决决议，注重查看讨论事项时出席讨论的业主人数及表决权通过比例是否符合法律的规定：（1）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区

8、域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。（2）决定筹集和使用专项维修资金及改建、重建建筑物及其附属设施事项的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意（3）决定制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换