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1、永银大厦（广场）市场推广方案第一篇市场分析1.宏观经济背景2000年,在国际、国内宏观经济环境逐步趋好的有利形势下，上海保持了经济快速发展的良好势头。国民经济运行的主要特点是：经济运行连续第九年保持两位数増长，产业结构调整取得新成效，工业生产稳步加快，外贸出口快速増长，市场销佔:再创历史新高，投资超额完成预期目标，市场价格水平低位运行。1.1国内生产总值2000年，上海的国内生产总值达到4551.15亿元，比1999年增长10.8%,增幅比上年加快0.6个百分点。从经济发展周期來看，hl前上海正处于阶段性上升期。表一反映了各产业的
2、GDP增加值状况；图-•为1978・2000海历年GDP和实际增长率。表一：2000年上海GDP及其构成状况总值比上年同期增长％国内生产总值总计（亿元）4551.1510.8第一产业81.652.2第二产业2186.909.8#工业1991.6010.2第三产业2282.6013.0#运输，仓储，邮电308.6713.5#批发，零儕，餐饮479.2011.4#金融保睑690.151&1图一：1978-2000±海GDP和实际增长率1.2工业以信息产业为代表的高新技术产业和支柱工业带动工业快速増＜。2000年，上海市工业呈现出发展与
3、调整良性互动的态势,全年实现工业增加值1992亿元，比上年增长10.5%,增幅比上年提高近1个百分点。完成工业总产值6915亿元，增K;13.5%,增幅比上年提高2.4个百分点。其中，信息产品制造业产值完成产值796亿元，增长幅度达到39.1%,已经成为全市工业的第一支柱行业。1.3第三产业以金融保险业为代表的现代服务业成为经济发展乘要的增t点。随着产业结构的不断调整和优化，上海经济增长由第二、三产业共同推动的格局得到进一步的发展。第三产业中，金融保险业增势强劲，全年实现增加值690亿元，比上年增长18.1%,增幅比上年提高了4.
4、2个百分点,占全iIjGDP的比重达到15.2%,居第三产业各行业Z首。在金融保险业的带动下，全年第三产•业増加值占GDP的比重达到50.2%,首次超过了经济总量的一半。图二：各产业占GDP的比重1.4居民消费居民消费升级促进消费需求稳中趋活。近年来实行的降低利率、改善消费环境、提高中低收入阶层收入水平、增加节假日等扩人消费需求的政策措施，使本市居民消费升级趋势进一步明显。2000年，全市完成社会消费品零售总额1722亿元，再创历史最高水平，比上年坍长&3%,考虑价格下降因素，实际増长12.3%。各类商品销售全面增长。其中吃的商品
5、增长7.1%,穿的商品増长9.1%,用的商品增长9%。穿和用的商品增幅均比上年加大。1.5对外贸易外贸出口大幅度増长，开放型•经济增长格局进一步巩尚。2000年，国际经济形势明显好转，同时，国家出台了大幅度捉高出口退税率等一系列鼓励出口的政策，上海紧紧抓住这一冇利条件，大力推动产品出口。全年外贸进岀口总额在上年增长17.7%的基础上，增幅乂超过了40%。其中，外贸出口总额达253亿美元，比去年增长34.7%,创历史新髙。吸引外商直接投资的形势明显好转，吸引了一批高新技术项目。全年直接利用外资合同项目达1814项，比上年增长23.2
6、%：合同金额达63.9亿美元，增长55.7%,再创历史新高；直接投资实际到位金额31.6亿美元，比上年增长3.7%。1.6固定资产投资全年完成全社会固定资产投资1861亿元，比上年增长0.2%,超额完成年初预期H标。投资结构继续改善。全年完成基本建设投资703.81亿元，占全社会固定资产投资的比重比上年下降了4.6个百分点；完成更新改造投资401.99亿元，占全社会尚定资产投资的比重比上年上升了0.4个百分点。城市基础设施建设投资继续加强，黄浦江越江人行隧道、轨道交通明珠线一期、华山路拓宽、延安路大型公共绿地等一批重大工程建设项目
7、相继竣工。特別值得关注的是，在市场导向作用下，房地产开发投资结束了连续三年的下降趋势，全年完成房地产开发投资551.86亿元，比上年増长7.2%,有力地促进了固定资产投资总量的回升。图三反映出房地产投资从无到冇，过热冋调和平稳反弹的过程。A.7价格水平市场价格低位运行。近儿年來市场价格下滑的趋势初步得到遏制。全年居民消费价格指数为102.5,涨幅比上年冇所回升；全年商品零佔:价格指数为96.4,商品零售价格水平比上年下降3.6%oB.总体市场环境2.1办公楼市场1.1.1上海办公楼市场概况上海的办公楼市场在经历了93-95年的高潮
8、之后，由丁-过度开发造成供给过剩，进而引发了97年以来山场持续下调的格局。以下从供求关系和租金走势两个方面來对上海的办公楼市场作一简单分析：供求关系失衡94-95年是土地批租最兴旺的时期，导致97-98两年办公楼供给达到最高峰：但随之而來的是国家政
