房地产商业项目的开发建设流程

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1、为保证新商业项目筹备工作的有序进行，根据XX集团第三代综合体项目的发展特点，集团商管公司确定了以商业开业为分界点，“前期筹备以拓展管理为主线，后期运营以品质管理为目标”的新房地产公司管理制度。项目拓展管理工作主要是负责参与、组织、督导、协调新项目开业前的各项筹备工作，为实现按期开业提供必要保障。商业项目的开发建设进程主要有立项、论证、建设、开业等几个阶段。项目拓展管理按照以上阶段逐步展开各项筹备工作：1.立项阶段：新项目洽谈至正式立项前。拓展部跟踪收集相关信息，为集团商管筹备工作的展开做好准备。2.论证阶段：新项目立项至开工前。拓

2、展部组织集团商管公司相关部门进行项目考察与调研，参与项目产品研究论证和规划方案与施工图的设计，提出意见或建议；当地商管公司注册并组建；编制项目管理筹备计划执行书。3.建设阶段：新项目开工时至开业前三个月。各地商管公司筹备业务全面展开；介入工程建设管理；启动步行街商铺招商并基本完成。4.开业阶段：新项目开业前三个月至开业。完成步行街招商及商铺装修；完成物业代管或接管工作；完成日常营运工作准备；完成开业庆典。第1节立项阶段1新项目前期信息收集1.1拓展部负责在集团发展部与项目所在地政府签订项目合作意向书后一周内获得项目信息和项目市调信

3、丿息、O1.2拓展部负责在收到集团规划研究院发出的关于项目设计工作协调计划的工作联络后，获得项目规划方案和经济技术指标；1.3拓展部负责联络集团商务部获得战略合作伙伴（主力店）进驻信息并跟踪合作进程；1.4拓展部负责联络集团项目管理中心获得项目开发计划执行书并跟踪项目开发计划执行书的调整情况。第2节论证阶段1新项目规划方案解读在完成新项目（概念）规划方案后，拓展部负责组织各部门听取集团规划研究院解读新项目规划方案，并对规划方案及工程技术条件（详见《工程管理》）提出意见或建议。2新项目考察与调研2.1根据集团各部门提供的信息资料和工

4、作计划，拓展部负责组织各有关部门人员到项目所在城市进行项目实地考察与市场调研，形成调研报告，为项目产品研究论证提供依据。2.2项目考察与市场调研的内容包括：城市经济发展状况、人口分布与消费水平、商圈分布与发展状况、竞争对手经营状况、当地人力资源状况、物业管理状况、能源供应状况、租金水平、品牌资源与品类结构、城市交通状况、地方相关政策等方面的基础信息、数据和分析建议。3新项目产品研究论证拓展部负责组织招商部、工程部、物管部等部门及各地商管公司参与由集团规划研究院组织的新商业项目产品研究会,依据考察与调研结果对新项目开发模式、主力业态

5、组合、商业定位、步行街规划、交通组织、客流动线等结合后期运营及物业管理对前期规划设计方案进行研究论证，提出意见和建议，拓展部负责跟进集团规划研究院对意见和建议的采纳结果，收集论证成果并组织各部门研读。4组织参与方案和设计会审拓展部负责组织各部门参与由集团规划研究院组织的规划设计方案深化、初步设计、施工图设计等阶段性会审工作，并提出意见和建议。4.1新项目规划方案深化阶段4.1.1拓展部负责组织招商部、物管部、工程部等部门及各地商管公司根据集团要求，结合集团商务部提供的主力店商业业态规划对步行街商铺进行业态规划,明确商铺房产技术条件

6、（包括装修标准，餐饮商铺厨房点位及水、电、气技术要求等）、物业管理用房位置及规模、物业管理等相关要求并提交集团规划研究院。4.1.2拓展部协助招商部根据规划研究院提供的平面设计方案对步行街进行商业业态布局与功能组合规划，形成完整的步行街商业业态规划方案提交集团规划研究院。4.2新项目施工图初步设计阶段4.2.1拓展部负责组织招商部、物管部、工程部等部门及各地商管公司根据规划研究院提供的项目设计任务书，就商业步行街、物业管理用房、停车场、垃圾房、广告位、导示系统、外环境、外立面、内装设计等方面的房产技术条件以及广场的交通组织、动线规

7、划提岀相关意见和建议。4.2.2拓展部负责组织招商部、物管部、工程部等部门依据步行街平面图设计步行街餐饮类商铺厨房点位分布图并提交商业规划研究院。4.2.3商业规划研究院完成商业规划调整后，组织设计成果会签，商业规划研究院将最终确认的步行街平面设计图提供给集团商管公司（不得晚于开业前10个月），集团商管公司对规划设计进行确认，平面设计图需标注步行街各商铺套内建筑面积，平面设计图若需变动，须经集团商管公司会签。4.2.4拓展部负责组织各部门根据商业规划研究院提供的物业管理用房区域，确定物业用房的位置、及平面布置。4.2.5物业管理用

8、房位置规模确定原则：宜设置在地面以上；商业部分（步行街、主力店、停车场等持有性物业）办公区建筑面积不低于1000平方米（不包括员工餐厅）；销售性物业管理用房面积依据国家物权法及相关法规应按照销售物业总建筑面积的3-5%0计算并且单独设立，具体面积按