房地产现状分析及需求预测

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1、房地产现状分析及需求预测作者及指导老师:瞿嬪茹杨立勋［摘要］自1998年我国开展住房支付改革至今，房地产占GDP总值的比重逐年上升，房地产行业发展的愈发繁荣，但在看到成绩的同时，当前存在的一些问题也是不容忽视的，如果不重视，必将会影响房地产市场的未来发展。1998年〜2013年间，以住宅建设为主的房地产业，在推动国民经济增长中发挥着越来越重的作用。因此，研究我国房地产的发展至关重要。本文主要从影响房地产市场发展的因素出发，利用1998-2013年的相关数据，首先采用聚类分析对2013年国内房地产发展现状进行总体分析，然后对

2、各指标的增长率进行阐述，最后预测房地市场需求及发展中应该注意的问题，并对房地产业的健康发展提出针对性建议。［关键词］房地产增长率回归预测一、背景介绍长期以来，房地产行业都是我国国民经济的支柱产业，随着市场经济的不断发展，我国房地产行业发展的愈发繁荣。房地产政策在短短的二十几年里出现了很多重大变化。首先，1998年之后，国家取消政策性分房，鼓励房地产的市场化。1999年到2003年四年多的时间里基木由市场自主调节。2003年以来，国家开始针对房地产进行了一系列宏观调控措施，对房地产进行宏观调控。全国性的房地产政策法规开始先后

3、出台，然而政策效果并不明显，房价上涨速度依I口十分迅速，泡沫现象十分严重。2005年3月国家出台“国八条”,2006年5月出台“国六条”，2010年9月国家出台了限购令“国五条”，2011年1月，国家并对房产税进行了试点改革，进一步增加保障性住房和廉租房的建设等一系列严格的政策措施⑷。在这些政策措施的规范引导下，2012年以来，房价上涨受到了一定的控制，二三线城市房价水平增速缓慢，然而一线城市由于外来务工人员刚性需求无法缓解的原因，房价仍1口保持着较高的增速。因此，在国家的宏观经济政策下深入了解我国房地产行业的发展现状及未

4、来发展趋势，具有重要的现实意义。二、2013年我国35个中心城市的房地产综合现状分析（-）采用SPSS对原始指标进行聚类分析把35个中心城市的房地产发展水平分为三类输出结果如图1：他用平沟］I关扌妾（红L问〉的树状佟Ia17•i*25太4济18祚8吩尔«9石家住3呼和浩持5矣阳29兰州32马叫木齐35UlHI34寸口违！？ne四沙州安汉洼阳州州滅州京门祁京覘圳庆加沟大育令Rtc知加夙夭沈机广中福南腹哦北I-.gjrfi10152025367940201126233516810473211322321211112122图13

5、5个城市的聚类分析从上述聚类分析过程可知，样木完全有效，35个城市被分为三大类：G1：重庆G2：北京、上海、深圳G3:太原、贵阳、哈尔滨、济南、长沙、石家庄、长春、厦门、呼和浩特、银川、海口、福州、南昌、乌鲁木齐、兰州、大连、郑州、昆明、沈阳、南宁、合肥、青岛、南京、广州、武汉、成都、西安、杭州、天津其中，重庆属于第一类，该城市为我国的一线城市。随着其直辖市地位的确立，屮心城市的效益口渐显现，对周边城市乡村的经济拉动作用逐渐增强，综合发展水平位居前列，远超其他沿海城市及内陆城市，吸引了广大投资者和住户，使得其销售面积远远领

6、先于其他地区达到4817.56万平方米，居于第二位的哈尔滨其销售面积仅为2382.20万平方米；但其商品房平均销售价格仅高于贵州，西宁，银川三地，为5569元/平方米。相对于北京降低7233.14个百分点;本年完成投资3012.78亿元，仅略低于北京3483.40亿元；其政府扶持力度大，房屋施工面积和竣工面积分别为26251.89万平方米和3804.36万平方米，都高于其他地区，其房地产业发展良好。第二类中包含的城市仍为我国的一线城市，经济发展好口为区域中心，其房地产业发展较快，但促使房价上涨的诸多因素集中释放；供应成本上

7、升推动房价上涨；房地产开发机构对信息的操作放大了市场失衡状态，商品房平均销售价格远高于二三线城市，其屮北京为18553元/平方米，上海为16420元/平方米，深圳为24402元/平方米，增加了人们买房的压力；其销售面积分别为1903.11万平方米，2382.20万平方米，588.58万平方米，远低于重庆。第三类包含的城市房地产发展水平与第一、二类城市相比靠后，存在诸多不足。其各项指标都低于前两类城市，其中兰州销售面积仅有253.46万平方米，不足重庆的5.26%;西宁商品房平均销售价格为4628元/平方米，不足北京的30%

8、；西宁本年完成投资195.58亿元，仅占重庆6.49%,一方面政府扶持力度不足，另一方面与当地经济发展有很大关系⑶。由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早，其无论是房地产施工面积还是房地产竣工面积，都大大领先于中西部。中部的增长速度除了销售额明显高于全国平均水平，基木处于领先水平。由于东部地区