房地产开发项目概况分析

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1、房地产开发项目概况分析一、项目概况1)地块位置：该基地311国道两侧，县建材市场对面，土地面积约20000平方米，土地系吕庄村土地，地上附属物包括加油站一个，刑警支队办公楼，食品厂，门窗厂，附属物占该基地面积的2/3。剩余面积为吕庄村集体用地。2)周围环境与设施(1)北距县政府3公里。。(2)东侧为311国道，县城建材市场，南侧为南环路。二.项目分析优势及机会(1)该项目地处鄢陵县最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。(2)近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。(3)北侧康桥公寓小区的成功开发，为该区域的房价定位提供了市

2、场认可性。(4)周边日趋成熟的居住配套设施及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流转压力有一定的缓解作用。(1)我公司与鄢陵县政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。(2)物业管理公司在鄢陵县的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补性。(3)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。劣势及威胁(4)拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。(5)拆迁成本的预测具有一定的风险性。(6)市政设施的带拆带建，因其标

3、准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。仃2)外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。(13)规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。(14)拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。(15)周遍的生活配套设施及交通还不够完善。二.市场分析1,鄢陵县概况鄢陵县位于河南省许昌市东临，鄢陵位于河南省中部，黄河南岸。属于河南省直管县级行政单位，在许昌东，下辖7乡5镇，总面积871.6平方公里，耕地面积92万亩，人口62万人。鄢陵地理位置优越，交通便利。西距京广铁路、京珠高速公路20公里，北距新郑国际机场70公里，311国

4、道横穿东西，219省道纵贯南北，兰南高速、许亳高速也从此经过。鄢陵旅游业发展迅速，已建成了“鄢陵国家花木博览园”、“花都庄园”、“花都温泉度假区”、“阳光生态旅游度假区”、“花乡农家乐”等一大批生态旅游观光景区。如今，鄢陵被誉为花的世界，草的海洋，树的故乡，鸟的天堂！投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；2,鄢陵县房地产住宅市场分析鄢陵县房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1997年至1999年为第一阶段，以房屋代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1999年至2003年为第二阶段，代建行为逐步消

5、失，商品房开发逐渐兴起。2003年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区西大街旧城改造和阳光丽城小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，鄢陵县房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。对今后市场的预测：从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。从投资角度看房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行

6、信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。从消费结构看随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。从需求关系看根据城市总体规划，在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，鄢陵县每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。综上所述该项目的该项目的发展潜力是很大的，它的建成将会缓解我县城市住房的压力。给我县城市建

7、设增加新的亮点。