城市房屋拆迁制度的经济学分析

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1、城市房屋拆迁补偿机制的经济学分析彭春蕾摘要城市房屋拆迁是当今各级政府非常关注的工作，国家及各省虽然对房屋的拆迁补偿有明确的要求，但各地执行不一，大多以房地产市场价格体现补偿，掩盖了土地使用权价值。各地因城市房屋拆迁而引发的社会孑盾H益突出，成为当地的热点、难点和焦点，其核心是对被拆迁人的补偿问题。拆迁问题的合理解决依赖于法律的健全和完善。通过明晰界定产权来修订拆迁法规，完善补偿制度，政府明确自身定位及职责，提高政策透明度和公共参与等方法來营造良好的拆迁的制度环境。关键词房屋拆迁；补偿机制；公众参与；公共利益；土地使用权补偿1引言我国是土地公冇制的

2、国家，土地的所冇权和土地的使用权是分离的。土地所有权归国家，土地的使用权归房屋所有人所有。房屋和土地口然不可分，这就决定了房屋所有权和土地使用权的密切关系。但是我们国家在进行房屋拆迁补偿的时候，却定位于房屋补偿，即房屋的所右权的补偿，而没有涉及到房屋所依赖的土地，即土地使用权的补偿。政府对土地一级市场实行垄断。土地转让产生了巨大的收益，但在分享土地的转让收益或增值时，却往往忽视了被拆迁人的利益，仅仅给被拆迁人较低的补偿，没有保障被拆迁人随土地增值而分享这种收益。房地产开发商在销售房屋的吋候，需要将所有的成木都计算进去，其屮很大的-•部分成本是土地

3、购置的成本，而这部分成本恰恰是政府出售土地使用权的收益。所以，当被拆迁人再购置房屋的时候，他所要付出的成木就不仅包括房屋的所有权的成本，也包括房屋土地使用权的成本，在这样的逻辑下，我们就能理解为什么现阶段拆迁的补偿金不能满足被拆迁人动迁的成本需要。加之在拆迁过程中政策法规的缺位，政府与开发商联手击现的种种违规行为，严重损害了被拆迁人的利益，引起了被拆迁人对地方政府的不满，拆迁矛盾R益激化，岀现了很多恶性的拆迁事件，并且呈现出愈演愈烈的趋势。2我国城市房屋拆迁补偿机制现状2.1拆迁政策的历史沿革我国的城市房屋拆迁政策大体经历了三个阶段：第一阶段:1

4、990年以前，国家没冇对房屋拆迁出台相关的法规及政策。国务院颁布了《城市私有房屋管理办法》，对于私有房屋，按当时的物价状况以房屋的残值价格进行补偿。笫二阶段：即1990年至2001年。我国城市化进程明显加快,岀现了大量房屋拆迁。1991年国务院颁布了《城市房屋拆迁管理条例》为适应土地和房地产使川制度的改革，国家土地局1992年认证了首批土地估价师，开始了城市土地定级和估价工作，1993年5月建设部、人事部认证公布了首批房地产估价师。第三阶段：即2001年至今。2001年6M，国务院颁布了新的《城市房屋拆迁条例》，将“货币补偿”作为主要的补偿方式，

5、货币补偿的金额“以房地产市场评估价格确定”2003年12月1H,建设部颁布了《城市房屋拆迁估价指导意见》，对城市房屋拆迁估价的概念界定为：拆迁佔价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因索。无论是“老《条例》”还是“新《条例》”都仅对房屋明确r补偿而对土地使用权的补偿未进行明确，以“区位价”隐含取代了土地使用权价格。由此带来的拆迁矛石仍然不断发生，大多是因拆迁补偿标准低，被拆迁人要求对使用的土地给予补偿未果有关。2.2目前城市房屋拆迁补偿制度存在的问题2.2.1公共利益的界定模糊公益利益需要拆迁和商业需要拆迁的

6、区别很重要，这是I大I为两者完全适用于不同的法律。并且操作模式、补偿协商方式等也不一样。事实上公共利益和非公共利益有着本质的不同。一是追求的目标不同；公共利益需要的拆迁以公共利益为目的，为整个社会服务的。非公共利益需耍的拆迁以商业利益为目的，是为某些企业或某些个人、社会组织服务。二是行为的性质不同；公共利益需要的拆迁是国家行为，具体表现为国家行政机关的行政行为。非公共利益需要的拆迁是市场经济主休的商业行为。三是赢利情况不同；公共利益需要的拆迁往往需要大量的投入，以国家财政为基木后盾，其产出主耍是社会效益,在经济上表现为不赢利或基木保本。非公共利益

7、需要拆迁是以市场经济主体的自有资产作为投入，其产出是经济效益，有时也附带产出社会效益。在经济上，表现为追求利润公共利益性需要的拆迁主要表现为对社会的正的外部性，而菲公共利益需要的拆迁虽然有时也能表现出止的外部性，但并不是行为木身的目的。如果按照这样的标准来判断，现阶段社会上的拆迁80%以上都属于非公共利益需耍的商业性的拆迁。然而商业性的拆迁却往往被冠以公共利益需要的拆迁之名。2.2.2公共利益需要的拆迁补偿标准低公共利益需要不是侵犯私有财产并给予较低补偿的借口。无论是为了公共利益的需要述是非公共利益的需要，只要是私冇合法的财产受到了损失就都应该给

8、予充分的补偿。补偿并不能因为是为了公共利益而减少。长期以来我们的价值观认为，个人利益和公共利益发生冲突的吋候个人利益里应该给予让步，为了