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《物业费价格标准的合法性与合理性》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。
1、物业费价格标准的合法性与合理性在物业费纠纷司法实践中,被告业主往往会提出物业费单价过高的抗辩:合法性上,物业合同的签订一般与业主拿房在同一时期,物业公司利用业主拿房心切的心理潜在地强迫业主签订物业合同,故物业费价格等有关条款不具有合法性;合理性上,业主往往列举出同档次小区同类型住宅的物业费单价,通过与其自有房屋物业费价格的比较,体现出业主遭受显失公平境遇的事实。以上抗辩理由具有相当的普遍性,并且在情理上获得了相当民众和舆论的支持。然而作为一名司法裁判者,固然能理解被告业主的心情,但判决首先要依据法律规定和基本法理,不能让感情首当其冲。
2、 一、物业费价格标准的合法性问题 被告业主关于物业费价格标准合法性的抗辩,对应的是这样一条规则:根据《合同法》第54条规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。具体到物业费纠纷中,就要看物业公司在与业主订立物业合同时是否存在胁迫或乘人之危的行为。 (一)胁迫行为的认定 《民通意见》第69条规定:“以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟,迫使对方做出违背真实的意思表示的,可以认定
3、为胁迫行为。”姑且认定不交房是对被告的一种财产损害,那么物业公司是否以此为由要挟过?一般情况下,物业公司不会明示做出此种要挟,而民法上的“胁迫”一般需以存在胁迫行为为构成要件,因而通常不能认定物业公司胁迫被告业主签订物业合同。 即便物业公司存在具体的要挟行为,但“胁迫”的主观要件要求“受胁迫人主观上认为别无选择”,《国际商事合同通则》也对胁迫的含义界定为“合同一方当事人的不正当之胁迫,而且该胁迫足以使另一方当事人无其他合同选择情形下而为意思表示。” 而在本文的论题中,被告业主可以依据购房合同依法向开发商主张交付房屋,因为房屋买卖关
4、系是完全独立于物业合同关系的。也即,被告业主并非只有签订物业合同才能拿到房屋,故物业公司即便存在要挟行为也构不成民法上的“胁迫”。 以上阐述往往得不到普通民众的理解。其实,法律对受胁迫订立合同的当事人施以救济,是意思自治与自己责任①之间平衡后的一个结果。或者更加直白地讲,任何合同的签订都不存在绝对意义上的自愿一致。诚如阿蒂亚所言:“我们必须承认所有的合同都是在某种强制下缔结的,不仅没有完全自愿的合同,而且也没有完全自愿的选择。” 因此,对于任何微小的胁迫都施以法律救济是不现实的。即便物业公司利用受托办理交房事宜的相对强势地位敦促业
5、主与其签订物业合同,其行为也无法构成民法上的“胁迫”。 (二)乘人之危的认定 《民通意见》第70条规定:“一方当事人乘对方处于危难之机,为牟取不正当利益,迫使对方做出不真实的意思表示,严重损害对方利益的,可以认定为乘人之危。”所谓“危难之机”,一般包括危难处境和紧迫需要,然而,“对于危难和急迫处境的程度也有要求,一般而言应十分严重,受害人需基于此丧失了意思自由,现实中表现为危难方没有其他的选择余地或机会,也根本不可能与对方平等协商,只有接受苛刻条件”。因此,与对“胁迫”的认定一样,本论题下物业公司同样不构成乘人之危行为。 二、物
6、业费价格标准的合理性问题 物业费单价是否具有合理性这个问题,在业主和物业公司双方没有显失公平的情况下,鉴于物业合同是双方当事人真实意思的表示,在诉讼中是不加以审查的。因此,对于被告业主主张物业费价格标准不合理的抗辩,法院应当首先审查双方是否显失公平的问题。 (一)显失公平的认定 从自然结果上看,被告业主拥有房屋的物业费单价可能确实较当地同类小区同房型的价格要高,甚至超出50%。诚然,民法上的显失公平强调交易结果的重大失衡。早在罗马法时期,“优帝法典乃创制了‘短少逾半规则(1aesioenomis)’,亦即于买卖价金少于标的物价值
7、之半时,出卖人得解除契约,返还价金,而请求返还标的物”。到了近代资本主义时代,“按照法国的传统理论,对于不动产的分割,构成非常损失的标准是当事人所得数量较其应得数量少1/4以上(法国民法典第887条);对于不动产的出售,其标准则为出卖人因低价所受损失超过不动产价金7/12(法国民法典第1674条)”。 然而,到了现代社会,人们愈发意识到保护交易安全和秩序的需要,“重大失衡”的程度并不仅仅是“偏离”,正如《国际商事合同通则》的注释所指出的:“即使价值与价格之间相当失衡,或其他因素扰乱了履行与对应履行之间的平衡,尚不足以构成重大失衡。这
8、种失衡必须非常严重,以至于破坏了正常人所具有的道德准则。” 更为重要的是,现代人摒弃了认定显失公平的单一标准转而采用主客观双重标准,中国司法解释亦吸收了这一取向。《民通意见》第72条规定:“一方当事人利用优势或者利用对
