前期物业特点

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1、前期物业管理的七个特点前期物业管理是指业主大会成立前，开发建设单位委托物业管理服务企业进行物业管理服务的活动。　　它有别于一般意义的物业管理。一、存续时间的不同。一般意义上的物业管理，是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司后开始，而前期物业管理仅存在于业主委员会成立之前；二、选聘物业管理单位的对象不同。前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，那只能由开发商选聘物业管理单位，或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。一般意义上的物业管理，由业主委员

2、会行使选聘物业公司的职权。它有以下七个特点：1、新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报所在地的区、县房地产管理部门备案。2、新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。3、住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。4、新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。5、自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担；自新建

3、商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。6、住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。7、前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。前期物业管理的两个作用　　一是有利于实现物业开发建设与使用维护的“全过程”物业管理服务。过去，物业管理只是在物业交付使用、业主入伙之后才开始，物业如果存在功能与

4、质量问题，难有回天之术，最多在已有基础上修修补补。采用前期物业管理就可以在物业设计与建造阶段及时发现物业使用功能与使用质量上的问题，及时进行调整，使产品设计、生产与使用全过程都有了更多的保障。　　二是有利于在物业建设期间实现建房、用房、管房的有机结合。没有前期物业管理时，建房者只顾自己建房，不会充分顾及用房者与管房者的利益，结果房子交到用房者与管房者手中的时候，往往因物业使用功能与使用质量问题造成意见纠纷一大堆，建房者晕头转向，用房者怨声载道，管房者里外不是人。有了前期物业管理，物业管理企业不仅从建房者的角度，更会从用房者与管房者的立场，

5、凭借对物业的专业知识，认真审视物业建设的功能与质量问题，向建房者提出合理化的意见与建议，当好参谋与助手，使建房者省钱省力，用房者舒适满意，管房者专心服务。　前期物业管理的三个认识误区　误区一受开发商委派，不受制于业主。前期物业管理阶段，是业主入住尚不充分，还不具备召开业主大会、选举业主委员会和聘请物业公司等诸项条件的阶段；因此，由开发商聘请或委派物业公司进行管理，应该是情有可原、无可厚非的。这种目前被开发商广为采用的办法，本身并没有错。它有利于业主们顺利度过从入住到后期物业管理进入这个空白期。但是，因为前期物业管理公司并不是与业主签订的管

6、理合同，而是与开发商签订的管理合同，对入住不充分造成的物业费收缴差额，开发商甚至可以给予补偿，这就难免造成这样一种情况，物业公司只对开发商负责，不对业主负责。一家对业主没有责任的物业公司，能够搞好对业主的服务吗？显然大打折扣。更何况，有的物业公司只是开发商名下的分支单位，本来就是一家人。因此，当业主对开房商提出房屋质量、合同承诺、物业管理等各方面的问题时，物业公司就有可能站不到业主这一边，因为经济利益这支无形的手在起作用。　　误区二抱着临时观念，形成短期行为。前期物业的管理阶段，是从第一户业主入住之时起，到开发商与业主委员会办完交接手续、

7、新聘的物业公司到位之日止。基于这种情况，有的前期物业管理公司并不想提升服务质量，打造企业品牌，赢得市场信誉，以图长期经营；抱定的是临时观念，采取的是应付态度，只谈收钱，不谈服务；搞得再好，终归是要走人的，不如做一天和尚撞一天钟，混到合同期满再由开发商安排一个地方，依然有饭吃。而作为开发商，对于这种短期行为，往往睁一只眼闭一只眼，房子已经卖出去了，钱已经到手了；前期物业管理不但不是效益增长点，甚至还要倒贴钱；服务质量如何，实在是懒得过问。这样，吃亏的当然是业主，徒叹奈何不得。　误区三凑成草台班子，造成管理失范。某些前期物业管理公司，不光是基

8、于“前期”二字，主观上不想搞好服务，还由于它是由开发商找的几个富余人员凑成的草台班子，拿一个临时资质，就匆忙上阵搞物业管理。这就是先天不足了。这样的物业公司，人员良莠不齐，根本就不懂物业管理为