浅谈我国住房政策

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1、浅谈我国住房政策一、基本状况：1、美国住房状况:据2000年美国联邦统计局资料，美国人口28142万,住房11590.5万套,平均每套而积1843平方呎，平均每套房冇5.7个房间、2.8个卧室，按屮国的(HUD)规定的住计量单位折算，2000年美国人均居住面积就超过了66平方米！美国可以说是世界上住房条件最好的国家之一，而11按美国住房与城市发展部房标准：家庭成员人数/房间数的比大于1(夫妻以2人计)、结婚以后与父母同住、住房开支超过家庭收入30%的家庭,均属于住房不足,可以享受政府的住房补贴。美国的住宅按其房屋式样，分为别墅(house)和公寓(apartment)o美国住房76

2、.5%在城市，其中市郊高达45%、市中心区为31.5%,在非城市区只有23.5%，而且住房以单家独户型为主，美国经济发展水平和居民收入水平都比较高，但居民住宅从外表看，大都朴实无华；室内装修大都采用环保节能材料，要求自然采光、通风，追求个性，自然感很强。一般来说，住宅前后都配有花园，用口色的木栅栏或树木、植物闌成犬然的绿篱，院落内树木葱郁、芳草如织、繁花似锦，居民追求的是宽松的生活和与大自然的贴近。美国居民的法律意识、公德意识很强，从各家各户门牌的设计、立面的材料颜色，到宅内的翻修、改造，甚至连大门口国旗的插放位置，都能自觉遵守政府规定，以保持社区景观的一致性，维持社区的整体风格和

3、人文价值。二手楼市场交易活跃2000年联邦统计局资料显示，美国共有住宅115,904,641套，空置房(指待租售现房)仅3,818,970套，空置率不到3.3%!即使在洛杉矶这样的大都市，也鲜见尘土飞扬的建筑工地、铺天盖地的售楼广告和待价而沾的空置楼盘。地方政府捉供组团基金，使他们有更多的自由去开发自己的项目。这些资助项目可用來支持住房的建设或翻新，也可以提供租房券，来帮助低收入家庭在私有市场上获得住房。冇些项目针对特定收入的个人或家庭，或者有特殊需求的人群(例如，老年人、无家可归者或残疾人)。有些项口则着重于维护现有的廉价房，或是提供更多的廉价房。2、我国的基木状况：我国住宅市场

4、是一个未成熟的市场，供不应求的格局改变尚需相当长的吋间。具体来看：笫一，尚有大量住宅未进入市场过程。毎年新建住宅主要由基本建设和更新改造项目屮的住宅、城镇工矿区自建住宅和商品住宅三部分构成。2003年以来,每年新建住宅中，前两类所占比重超过50%,商品住宅所占比重不足50%,因此，住宅的市场化率不高。第二，住宅供给严重不足。2004年底，全国城镇人口总数为54283万人，占总人口比重41.76%；如果到2025年，城镇人口占总人口的比重达到55%,则城镇人口将达到77000万人左右。按照城镇每户家庭3人计算，城镇家庭户数大约为25670万户，如果在未来20年，每户家庭需要住宅100

5、平方米，则需要有256.7亿平方米住宅。2003年底，城镇存量住宅不足90亿平方米，按此计算,需要新建住宅160亿平方米以上，即每年平均需要新建住宅8亿平方米以上。再加上由于城镇改造、危房改造等，毎年大约有1亿平方米以上的住宅拆迁，由此,每年需耍新建住宅9亿M，以上，但2003-2004年，我国每年新建住宅仅冇5.5亿平方米左右，供给缺】」高达近40%。第三，住宅需求旺盛。2003-2004年，商品住宅销售额高达15000亿元左右，个人购房率达到95%以上，在此之外，城乡居民储蓄存款新增额还有32644.7亿元。到2005年8刀，城乡居民储蓄存款余额已超过13万亿元。假定其中1/3

6、是等待购房的资金，则数额高达4万多亿元，相当于2004年商品住宅销售额的5倍左右。如果这些资金选择按揭贷款方式购房，则按照首付20%购房款计算，购房资金总额可达20万亿元左右，是2004年商品住宅销售额的25倍以上。第四，商甜住宅价格呈上升走势。在供不应求条件下，为市场规律所决定，商品住宅在总休上将继续呈上升走势；土地、建材等价格引致的开发成本上升，也将继续推进商品住宅上升；此外，随着市政建设发展和小区环境改善，级差地租II将逐步显示，由此，还将推进商品住宅价格上升。2005年5月以后，相关部委联合出台了一些规范住宅市场发展的政策，对于暂吋抑制商甜住宅价格快速增长的势头，有一定作用

7、。在此政策导向下，一些地方出现了购房需求暂时减少、部分商品住宅价格下落的动态，但这些政策难以逆转住宅供求的严重缺口，也就很难改变商品住宅价格的长期走势。第五，区域差别相当明显。从区域分布看，包括经济适用房在内的商品住宅已成为东部沿海地区的主要供给方式，但在屮部、尤其是西部地区依然存在大量的基本建设住宅。2004年全部住宅供给中，商品住宅占比达到80%以上的仅有上海、天津、北京、江苏、宁夏和浙江等6个省区，占比在50%以上的地区冇四川、安徽、广东、重庆等13个省市，占比