房企之多层次融资策略

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1、房企之多层次融资策略房企之多层次融资策略现在的房地产企业应该说几乎没有不缺钱的，因为对于房地产企业而言，缺钱或者不缺钱，往往是根据我们手中有多少土地确立的，即使包括上市公司资产几百亿的绿城不是也出现过缺钱的时候吗？最近我们看到老宋也几乎把绿城全盘托出。这一事件给我们带来的一个教训就是土地的存量在开发商手屮应该是适度，除非一些上市公司,为了去放大他的估值，大量地吸储土地，这样对估值很有帮助。比如恒大地产就很典型，上市的第一次，土地的储备量不足，但是第二次重新IPO,恒大地产手屮拿了3.5万亩土地，因此估值也曾经高达650亿之多，他融了60亿，稀释

2、了10%的股权。所以土地对于开发商当然重要，但是在目前的这种环境下，我们土地该拿多少？大家从你自身自有资金的总量来讲，一定耍特别小心，包括我们作为股权投资基金，去和开发商沟通交流时，也要看你是不是属于贪大的开发商，如果你是，我们的资金也不能给你。所以看到土地量的控制是开发商融资方面之一，即使你土地很多，我拿了土地证，但是银行开发贷也不见得就拿得出来，因为银行对于开发商的募集资金，尤其是银行贷款的资金，也是从严考虑的，比如你的四证要齐全，这样的情况下，股权投资基金是不是我们所希望的融资方式之一？股权投资资金在最近几年发展非常快，应该说2012年是

3、地产行业的股权投资基金的元年，在2013年应该是发展的第一年，从总量上来讲已经持续增长并且金额很大，超过千亿的融资量，祁已经形成。这是在2013年不可缺少股权投资基金从中获益，进入今年以来，股权投资基金投资房地产的模式和结构以及趋势是什么样的？通常情况下，股权投资基金进入房地产企业，假如说你有3亿资金，市股权投资基金向房地产企业投资，你是投到项目公司中，这个项目公司在接受3亿资金投入的时候，通常的做法是“股+债”，其中5千万有可能是做股权投资，占有被投资项目公司51%以上的股权比例。比如你占到80%,我们现在对外投资有60%-80%,实际你形成

4、了对这个项目公司实质的控制权。项目公司可以承诺你，假如你是“1+1”的基金，一年以后6千万回购这5千万，对于股权投资基金来说，它的收益是20%。通过控股的方式实现资金冋笼。另外还有2.5亿怎么办呢？以股东借款的方式进入到项目公司，项目公司还剩余了49%的股权比例要质押给基金。同时，我们看到除了股权抵押以外，你的房地产开发项冃公司还要承担一个担保责任。实际控制人愿不愿意一起再写一个无限责任连带担保呢？甚至说我有一块地没开发，能不能拿这块地给基金银行做抵押？当然更好了。所以这种方式也使得2.5亿的投资变得风险更小。当然对于开发商而言，我有信心还你2

5、.5亿，我给你做股权质押、担保都是没有问题的。你要遇到一些开发商存心不还你的，就是另外一凹事了。并且这20%的收益按照国家的规定不超过银行同期利率的4倍。那么另外5个点怎么实现呢？比如管理公司直接向开发商收取财务顾问费的方式实现，而不是通过我们所讲的4倍利率的方式来实现。这样一种模式基本是3亿的基金投入到项冃公司中，就可以实现一年或者两年以后的冋收。当然这里面考核项目非常重要，考核项目过程中，你要特别注意的问题，也必须要明确。比如，说我们看到要去考核这个项冃，从位置、定位、到同业、同地区的项冃销售，所以对项目的投资有吋候不见得大公司的项目一定会

6、好，也不见得中小公司的项目就完全不好，取决于这个项目所在地以及开发等方面的整体条件。所以对于股权投资基金的模式，我们更多考虑的也是在整体变化过程中，去寻找一种适合的方式。除了我们看到刚才所讲的这种叫“夹层方式”，或者称之为“夹股增贷”的方式，房地产基金从今年开始乂有了新的变化，朝真正的“股+债”方向去变化，我刚才说的3亿，有50%占有51%的股权，能不能变为现实？而剩余的2.5亿取得的是固定回报。另外51%成为开发商的股权，开发商当然有意见了的，你投的钱，你还要获取利润，我这个项冃的利润很大，我为什么还要给你51%呢？这是谈的结果。但是作为基金

7、来说，这51%我不全拿走，如果实现了51%的利润，利润中的20%甚至30%给开发商留下行不行？50亿中的20%你拿走，我拿40%左右，我虽然投了50亿，只分得利益的40%左右，但是这40%—定是要求开发商在整体开发过程和管理过程中更加规范，只有规范才能真正的获利。对开发商而言有什么好处呢？这5千万你不用付利息，你的压力小了，并且真止形成了公司的净资产，所以我们看到银行贷款会更容易地进入到我们企业屮来。这样的基金就不是“1+1”了，有可能是“2+1”或者“3+1”。当然，这种演变还可以再深入，我这3亿就是股权投资，我和开发商共同合作，你拿20%的

8、资金，我们3亿占到80%,开发商拿20%去开发，我实现80%股权收益的部分,我给开发商付20%,开发商的风险小了，对于开发商而言，目前的状态下，我缺钱