工程维修方案

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1、4.3、工程维护和运行保障方案4.3.1、专项服务概况与分析4.3.1.1、设施设备特点分析(A)、高科技的智能化系统设备体育中心配套设备的智能化科技程度是较高的，楼宇自控系统对建筑物内重要公共场所及机电设备进行了自动化监控管理。(B)、理念超前采用了先进的中央空调系统，对物业公司的水电管理提出了严格的要求。该中心现已运作的基础上还有部分设备在保养方面存在一些不规范，我们在正式接管进场时需对大量的设施设备以及管道将会全面做一次防腐工作，以及规范性的标识工作，尽快完善设备台账，设备检查卡等一系列工作。(3)、水电力系统功能齐备通过前期调研了解体

2、育中心项目设有单电源，一用无备。这样为整个体育中心提供不了充足的电力保障。其中有高低压配电室3个，一台中央空调，一台电梯等等。水、电系统设备是欠缺完善的，为了保障体育中心对其水、电等设备方面的要求，我方认为是否应该再多增设备用电路。因此，我们必须要有专业的人才，来进行维修保养，确保供应充足、及时。(二)、机电设备维护工作的重点、难点1、节能降耗工作的开展在招标过程中多次提到水电管理的节约问题，我们将积极予以响应。我们将在水电管理章节中具体讲述我们的水电管理办法，提出我们的节能降耗措施。2、中心智能化系统的维保本中心是智能型建筑，自动化程度较高

3、，楼宇自控系统对建筑物内机电设备进行了监控管理。但是由于系统在使用的过程中普遍存在不稳定现象，误动作和小故障的产生是无法避免的。因此如何尽量避免误动作，如何迅速排除故障成了摆在我们面前的重点和难点。我们将全力配合体育中心后勤部门做好维修管理协助工作。3、供配电的正常运作及供电保障体育中心属市级重点保护性电力负荷，供电方面不容出半点差错。因此，加强供配电设备日常管理，提高设备预防性维修保养质量；提高高压操作的准确性，杜绝误操作事故发生；用优质服务精湛的维修保证供电的正常运行是我方管理工作的重点。4、保持照明系统的高亮灯率照明系统包括群楼空中照明

4、、景观照明、通道照明、室内照明等，涉及范围广，夜景灯光工程将直接影响该中心的夜间形象必须保障照明系统95%的亮灯率。经验表明：大批量的室外照明灯具启用后其损坏率是比较高的。因此，用维修手段降低灯具损坏率，以及摸索出照明灯具的耗损规律并找到解决问题的方法，是管理工作的重点。5、制订行之有效的应急预案本物业是集体育、文化、休闲、商贸、会展等大型活动为一体的多功能大型建筑群，在此经常有重要大型活动举行。为保证设备的正常运行，提供优质的电能、良好的空调通风以及正常的供水必须制订各种行之有效的应急预案。（三）、机电设备管理服务范围1、供配电系统（高低压

5、配电柜、电力变压器、各场馆配电箱、供电分接箱、照明总控制箱等）设备设施的协调配合维护；2、给排水工程（供水变频装置、主进给水主阀、供水水泵、冷却塔系统、地下排污泵、消防栓泵、消防喷淋泵、消防水箱、水泵接合器、空调给水泵、过滤清洗设备、循环管网及其它水流管网等）设施设备的配合维护;3、公共区域的照明工程（公共通道照明、公共路灯照明、景观照明、应急照明、设备房照明等）电源控制箱及灯具的维护；4、空调通风系统（冷水机组及部分办公室的分体空调、楼层空气处理器、防排烟风机、通风机组、空调管道等）设施设备的配合维护；5、智能化系统（消防报警系统、消防智能

6、联动系统、感温探测和感烟探测系统、安全防范系统、自控系统、数字视频监控系统等）设备设施的配合维护;6、电梯系统的监督协助维护;7、日常办公设备设施（会议室、办公室门窗桌椅、锁扣、玻璃、切纸机、碎纸机、复印机、打印机、电话机、传真机等）的特约服务维护。（二）、机电设备设施管理的总体构想针对体育中心物业机电设备科技含量高，使用时间不确定的特点，我公司提出:建立一支专业的、髙素质的服务队伍；实施三个阶段工作规划；做好人员配置管理、运行管理、安全管理、成本管理、内务管理和应急管理六项管理工作。1、建立一支高素质专业队伍（1）、设备维修保养编制人员主要

7、负责运行管理及日常维修，均属复合型人才（值班巡视采用轮班三班制，班长兼管维修、内务管理，负责体育中心整体维修工作安排实施）。（2）、前期进场接管阶段的人员全部由物业公司派驻专业人员，即由主管和相关专业的工程维修人员分专业参与维保、清点设备数量等工作。（3）、工程维修班长负责执行预定的工作方案，发出工作指令，对工作任务及人员进行调配。平时白班2人（含班长），中班1人，晚班1人负责值班；重大活动缔之美九江分公司调九江各项目人员予以支持。2、机电设备管理的三个阶段依据管理特征的不同，我方将机电设备管理阶段划分为过渡期阶段（含前期进场培训、机电设备移

8、交接管、数量清点）、运行管理阶段和机电设备全面维修维护阶段。在过渡期阶段，由九江分公司的工程维修部机电专业人员给予全方位的支持（包括维修、人员、装备等），并将组成专