新区建设理论

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1、新区建设理论旧城改造与新区建设的相关主体的成本与收益比较2.1政府的成本与收益比较对于城市政府而言，旧城改造的收益Rosg主要包括少量的土地使用权转让金，以及I口城改造后获取的收入，这部分收入远远小于新区建设过程中政府赚取的土地使用权出让金及新区建好后获得的收益Rnsg;其次IH城改造难度大、历时长，地方政府官员因旧城形象改善获取的政绩Roug要比新区建设为政府带来的形象工程Rnug来得慢。旧城改造是一个多因子的综合对比分析过程，其面临改造的各项因素是复杂多变的[5],政府对旧城改造进行的规划设计成本Cosg远远大于政府规划新区所需的成本Cnsg;其次，政府在旧城

2、改造拆迁安置过程中还要付出高昂的社会成本Coug,而新区建设中只需付111少量的征地费用Lngo由此，政府在新区建设屮获取的净收益Ung要远远高于旧城改造获取的净收益Uogo2.2开发商的成本与收益比较在经济利益的驱动下，开发簡常常不惜损害城市的整体社会效益和环境质量，进行高强度的开发，而新区开发相对容易，开发商在新区开发过程中获取的收入Rnd一般高于旧城改造的收入Rodo成本方面，开发商的新区土地使用权转让金Lnd远远高于旧城区的土地使用权转让金Lod;其次，在开发项目所需的各项费用上，开发商旧城改造的Cod与新区建设的Cnd基本一样;再次，旧城改造中开发商要付

3、出高昂的的拆迁补偿成本Wod,而新区建设中只需付出少量的拆迁补偿成本Wnd。总之，开发簡在I口城改造屮获取的净收益Uod与新区建设中获取的净收益Und基本一致。2.3居民的成本与收益比较在旧城改造川居民得到的补偿主要是房产补偿Wod,高于新区建设中得到的耕地补偿Lng；而旧城改造居民付出的成本Coi主要是现有的社会关系网、现有的区位优势，新区建设居民的成本则是赖以生存的土地Lni。无论新区建设还是旧城改造，付出代价最大的都是居民。在旧城改造中，居民的生活可能在短时间内难以得到根本改善，而新区建设占用土地则直接影响到居民今后的生活。因此，在旧城改造中居民获取的净收益

4、Uoi与新区建设中获取的净收益Uni都是比较少的。2.4城市整体的成本与收益比较城市的发展方式简单来看有两种:一是通过外延扩张实现城市规模和功能的壮大;二是通过老城区内涵式发展达到同样的目的。在一定程度内，前者可以实现城市的规模效应，后者可以发挥城市的集约高效。不可否认城市扩张具有疏解老城区人口和分散城区功能布局的作用，然而西方城市郊区化的历史告诉我们，郊区化还会带来许多背离城市木质的问题，这些在我国尚不深入的郊区化进程中已经有所显现。更关键的是在我国人多地少、耕地紧缺的国情下,大肆推进简单粗放的城市平面扩张，既违背城市的集约原则，又削弱多元要素共生条件下的城市聚

5、集效应。从长远发展來看，旧城改造有利于城市的长远发展且有利于居民生活质量的提高，通过IH城改造获取的净收益Uoc要远远大于新区建设的净收益Unco图1旧城改造与新区建设的相关主体的净收益比较3政府热衷建新区的傅弈论分析政府作为城市的管理者，最终决定进行旧城改造还是新区建设。政府在选择新区建设与旧城改造时的博弈过程是:首先政府对城市进行旧城改造与新区建设的综合效益进行分析、对政府自身从城市建设过程屮获収的收益进行分析，然后作出决策。博弈的过程如图2所示：图2政府旧城改造-新区建设的决策树政府作为城市的经营者，应该优先考虑城市的综合效益，旧城改造可视为城市用地的空间存

6、量调整，新区建设则是城市用地的空间增量布局。一般而言，新区建设有利于城市发展的直接经济效益，而I口城改造更有利于城市发展的社会效益、宏观效益及长远效益。我国目前地方政府的政绩以GDP为核心，政府由于任期制的限制，过分强调自身的利益，更加关注短期的成本收益。然而，旧城改造的成本要远高于新区建设的成本，而从新区建设屮乂可以获取较高的有形收益，主要是通过土地的一级市场、二级市场赚取的土地差价。据测算，I日城改造的征地拆迁费、市政建设费、各类利息契税、土地出让金的总和约占总成本的64%,而新区开发中这四项费用的总和仅占总成本的37%，旧城改造的投资约为新区的2.6倍。来源

7、：旧城改造与新区建设比较研究一一基于政府视角_安树伟张晋晋・pdf基于快速城市化背景下城市新区建设的探讨在目前这种快速城市化的背景下，我国的城市开发建设活动也必将要经历一个高强度、快节奏的扩张阶段，其屮，最为主要的一种扩张模式就是“E地式〃扩张发展，即对城市新区的开发建设，它将会成为所有大中小城市所面临的共同任务，而且当前城市新区建设呈现出新的趋势:规模大、需求多、速度快。由于新城区的开发建设与老城区相比，有着英独特的背景条件，因此，城市的建设者和管理者，必然要给以慎重的考虑和科学的决策。1建设城市新区的积极作用1.1城市新区是满足城市发展转型的必然产物1.2对老

8、城区起到改