浅论城中村改造对策

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1、中央级?全国贸易经济类核心期刊M翁志超华中科技大学公共管理学院arketmodernization商场现代化?专题调查浅论"城中村''的改造对策摘要「城中村”是随着城山化快速发展而形成的特殊村落，城中村的存在有着必然性和偶然性，但是城中村的存在对城市带來了相应的负面影响,而我们只有针对城中村的成因才能有效的对城中村进行改造。本文分别从体制、土地制度、房产经济及社会保障制度的角度来阐述城屮村的改造及相应建议。关键词:城中村二元制度产权引言：何谓城中村笔者认为，城中村不仅仅是一种居住形态及社会形态，也是一种文化

2、形态，是指在城市化的城市扩张的过程中，原农村居住区域及相应的血缘及地缘等社会关系就地保留下来，经济形态从农业转变为第二、第三产业，以土地及土地附着物为主要生活来源，以相对于城市文产，将给为集体做出贡献的法人代表，使法人代表的责任、风险与利益挂钩，激励法人代表T好工作。（4）将净资产的30%作为购买风险资产的配送资产,按照买2送1的原则配送给村民和董事会、监事会成员。对配送资产和购买的风险资产,村民和董事会、监事会成员享有完全产权、所有权、继承权、处置权不合适的做法。当政府在“城中村"中制定房租的最高上限并且

3、这个价格上限比城中村所盛行的房租低时，市场上的供给与需求的均衡就给打破，无法产生均衡，而城中村的房屋对于外來人口來说属于缺乏弹性的需求，外來人口的需求还是那么高，而随着价格上限的控制，村民们所供给的房屋就达不到外來人口所需更的那么多。可以说，价格上限给供给者并没有带来很人的影响，相反房东对低租金的反应是把房子给他的亲戚、他的朋友或者是一个愿意给他好处的人居住，并不会把房了拿到公开的市场上去。这对城中村的改造并没有达到一个帕累托最优状态。那么我们的对策又应该是什么呢？笔者认为应该采取新的方式方法进行软改造。（

4、1）我们可以看出，城中村的房租经济与违章建筑的出现是因为高经济利益的驱动，并且因为利益驱动，城中村违章建筑呈现一轮接一轮出现的局面，可以说只要有利可图，违章建筑就难以杜绝。而从城屮村的改造来说，只要获利巨大，并月•收入的预期可观，而改造的收入预期并不会明显的提高或减少，城屮村的广大村民就不会欢迎改造。因此从经济的角度来说要胜利的在城屮村进行房屋改造就需要消除这些房屋经济的边际利益，那么我们就需要增加商品的供给量。对于城市來说，就需要城市政府选几个交通便利、环境优美的地方作为社区，委托部分房地产开发公司建筑一

5、些质优价廉的房屋以供出租给外來人口，保证出租价格的合理性。从短期上来说这些房屋的建造使市场上的供给量增多了，就化的亚文化为基础形成的特殊社区。和分红收益权。未成年人只允许购城中村的改造建议：买成年人的一半。同时，本着“群众一、量化资产，确权到人，实现居民按出资额分红在各城市屮都有许多“城中村"在快速的非农化屮积聚了厚实的集体财富，当我们把村庄改造成为城市社区，把农民转化为市民后，这笔财富该如何分配？而要让这样的一种分配让村民们都同意，就必须解决两个问题：一是村集体财产的产自愿、利益均沾、风险共担、按股分红'

6、'的原则，严格按《公司法》及有关法律法规，以原有集体资产为基础，加上村民和董事会、监事会成员购买的风险资产，通过工商登记，全体村民人人出资，成立股份公司，并推举出资人代表，分别进入公司的董事会和监事会；董事会要对股东负责；公司要面向市场，自主经营，权明晰化问题；另一点就是将村委口负盈亏。这样，原城中村的集体资会与村集体财产的投资区分清楚，产就将按照现代企业制度开始规范达到政企分开。那么这样的量化的运作。社区居委会则主要负责社区依据乂是什么呢？以村民为主导，事务管理，为社区居民提供服务，不考虑村内自我实现的社

7、会保障制度，再处置和经营集体资产。并拿剩下的进行适当的投资营运。二、房产改革中的博弈分析在对原集体资产全面清产核资和产改造城屮村首先我们会想到改权界定的基础上，将净资产进行了合理配置：（1）将集体净资产的30%作为量化资产，量化到每一位村民，量化资造城中村的土地制度，但是村民们以土地为生，他们拥有在土地上建造房屋的权利，当+11应的房租经济形成之后，一方面村民不愿意把这产只分红不确权，未满18周岁的未块“肥肉"转交给政府，另一方而政成年人享受成年人量化资产的一半。府也无力按村民所扩建的房屋进？每位村民按量化

8、的资产数额享受利润分红。（2）将集体净资产的25%作为公益福利资产，其收益主要用于年满60岁的村民的养老金发放和公益事业的投入，包括将来社区居委会的办公经费。（3）将净资产的15%作为奖励资补偿，也就无法合理的安置村民。因此，房改没改好，土改也不太可能。那么我们应该怎样才能以最和平的方式进行城中村的房改呢？有人说上政府一方面制定城中村租房的最高上限，另一方面用资金来购买村民的房屋。表面看来一举两得，可是从经济学的