某工程项目研究报告-研究分析

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1、总论一、项目概况1.地块位置（1）地块位于上海市XX区XX路；（2）地块东侧与南侧紧靠XX西路和XX河，西南接近XX路，北而与轻轨明珠三号及其镇坪路站相邻，靠近内环线；（3）占地20市的普陀公园也位于块块范围内，东新路■规划中的东新支路（现为小巷）分别以东西和南北向穿过地铁；2.周边坏境与设施（1）步行三分钟可至轻轨镇坪路站；（2）500米之内有内环线高架武宁路入口和94、40、550、321、525、708、520、838等十余条公交路线；（3）邻近家乐福大型超市、乐购“量贩”大卖场、东新路邮局、东新医院及工商银行、交通

2、银行、上海银行等银行网点；（4）附近有普陀区教育学院、武宁路小学、新华书店武宁路店、普陀影剧院等。3.基木数据土地面积:421.7亩（27.1万平方米）;容积率：3.45（本地块为旧区改造土地，规划条件比较宽松，建筑设计按适中原则确定此容积率）；建筑面积：97万平方米开发周期：4至5年；地地价格：共13.36亿元，按开发进度支付；即：317万元/亩（1755万元/平方米）;楼而地价1378元/平方米；项目总投资：35.6亿元人民币；H有资金投入：3.5亿元人民币（滚动开发）；住宅销售均价：4900元/平方米：项冃销售收入：

3、47.0亿元人民币；项目税后利润总额：4.73亿元人民币；项目毛利润率:25.4%；项目内部收益率:20.0%；项目财务净现值：1.40亿元人民币（折现率12%）。二、项目建设缘山1.项目的建设有利于公司地上海房地产市场的进一步开拓发展A公司作为香港上市公司，资金实力雄厚，经营状况良好，信誉卓苦、A公司XX自进入上海房地产市场以来，在上海高档商务区——南京四路开发了高级办公楼宇一一中信泰富广场、项目自2000年下半年建成投入使用后，吸引犬批国内外知名企业入驻，楼盘租金和出租率稳步上扬，已经成为上海颇具代表性的高档办公楼宇。

4、A公司还在上海市华山路开发管理了华山公寓项冃。该高级公寓已成为上海高档公寓的代表0—，出租率接近1（）0%。通过此项目的开必，A公司在泸上房地产界树立了自身品牌和公司形象，为企业介入上海住宅市场，开发高品质商品住宅奠定了基础。2.项0的建设符合上海苏州河环境综合治理工程总体规划精神90年代中期上海市政府决定实施苏州河环境综合治理工程，总投资200多亿元，预计2010年完成。治理一个重要目标是将河浜两岸建成以河滨绿化带为主轴，两侧人型集屮公共绿地和小型街头绿地相间的滨河林萌道，使苏州河成为上海市区景观河流，市区沿河两岸建成步

5、行街，利用景观优势建造高品质中高档居住区。苏州河治理工程已经启动，并初步取得了明显成效。通过综合调水，苏州河水到2000年底已经基本消除黑臭现彖，沿河地产项H皆已将变清的苏州河作为其小区环境的卖点，沿河住宅房价已经提升。1.项目的建设符合上海“365”旧区改造总体规划精神近年来，上海经济高速健廉发展，市府加大城市基础设施建设力度，城市面貌得到显著改观。但是与上海国际大都市形象不协调的是由于历史原因，上海市市区至90年代初仍有需改造的钺棚简屋共有365万平方米。普陀区东新地区占地面积421余亩，内有人量居民自行搭建低矮平房、

6、居住密度人、设施简陋、住房阴暗潮湿、环境恶为，已被纳入市府”365”改造地块。地块内屈民至今仍然在大屋使用马桶、煤炉；水、电、煤气、通讯、排污等市政基础设施不配套，严重影响了居民正常生活的身体健康。本项目的建设符合上海市政府”365”旧区改造目标不，对快城市建设和美化城市坏境意义重大，受到市区两级政府的重视和支持，在土地开发、建筑营造、销售、管理等五一节中能够获得很多优惠政策，提高项冃的收益水平。2.市区土地稀缺，增加土地储备从土地供应角度分析，由于土地数量的相対稳定性和90年代以來上海房地产市场的高速发展，上海市区土地资

7、源FI趋减少，在内坏线以内，土地供应绝对数量必然呈现卜•降趋势。类似木项目的适合建造25力平方米以上人规模住宅区域的十•地开发殆尽，土地资源弥足珍贵。随首上海土地供应一级市场秩序口趋规范，为了合理利用声调土地资源，土地获得方式（尤其是外资项目）已由过去的划拨、协议出让方式逐步转化为以扌n卖、招标方式为主。对于开发商而言拍卖招标方式必然提高土地获得成本，対于项目开发建设不利。本项H通过”协议出让“方式获得土地使用权，土地价格接近拆迁成本，为开发商资金运作和项目收益创造了良好条件。如此优惠的土地岀让方式，在今后的上海土地一级市

8、场交易小将越來越少。在上海酝酿土地出让由协议形式改为招标、拍卖方式的情况下，本项目的意义更大。优惠的地价会明显降低开发总成本，从而有利于控制销售价格，降低开发风险。另外，一次性获得大面积冇开发潜力的土地，有利于对土地进行滚动开发，根据市场动态，结合调整设计方案和营销策略，稳步树立项目品牌形象，在上海房地