房贷利息抵扣个税的效应不应被高估

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1、房贷利息抵扣个税的效应不应被高估进入2015年，房贷利息抵扣个税的消息再次搅动住房市场，连资本市场都出现了一阵骚动。在社科院2015年底发布的《中国住房发展报告》中，其明确推荐的政策就包括尽快实施中国版的房贷利息抵扣政策。迄今为止，关于这个政策的讨论仅仅局限在大众媒体上，在检索时我们在几乎所有大众媒体中都能找到这样一段话：“今年（2015年）5月，国务院批转发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，特别提到'完善税前扣除'改革，重要内容是增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目，并将于2017年付诸立法”。笔者仔细查阅了发改委的这份文件发现并没有

2、什么“完善税前扣除”的字眼，更没有提高所谓“按揭贷款利息专项扣除”的重要内容。这实在是一件颇为蹊跷的事情。大众媒体在报道中央文件精神时为吸引眼球夹带私货可以理解。同时，2015年11月20日在深圳举行的易居沃顿中国房地产投资人髙峰论坛上，中国房地产业协会副会长任志强也认为最有效去库存的办法是采用房贷利息抵扣个税。他的原话是“最近会出台一些有利于消化库存的政策，我认为最有效的政策是用购房贷款利息抵扣个人所得税。发达国家也基本上都用房贷利息抵扣个税的方法来鼓励消费者或者是居民自己解决自己的住房问题，有限额地进行个人所得税的减免，把货币资产变成实物资产以后进行一种

3、转换，这是大多数的国家在研究的一个方法，如果中国用这种方法对消化库存也许会非常有效。”笔者并非吹毛求疵之徒，但是在任志强先生的这段话里面同样有事实性错误。发达国家采用房贷利息抵扣个稅（MortgageInterestDeduction,以下简称MID）的其实屈指可数，只有美国、丹麦、荷兰、比利时等少数几个国家。大多数发达国家并没有采用这个政策。从美国的经验来看，经济学家对这个政策的认识经历了一个逐渐深化的过程。在上个世纪80年代，一些经济学家如Rosen、Hendershott等利用美国时间序列数据研究后发现，这个政策能有效地促进自有住房率的上升，即能促进更

4、多的人买房成为业主。在经济学家看来，业主制社会，即让绝大多数人买房成为房东，有很多正的外部性，比如房东比租客更加爱惜房子，更关心社区，子女的学习成绩也更好等。对于有正的外部性的商品，经济学家的意见一般是给予补贴的，因此，房贷利息抵扣个税实际上是希望能促进业主制社会的形成和扩大。其经济逻辑很简单，既然住房贷款利息能够抵扣个税，那相当于补贴买房，等于降低了住房持有的成本，本来买房后房子的虚拟租金收入就不用纳税也已经是优惠了，现在还可以利用按揭利息抵税，岂不是双重优惠吗？所以，这个政策出台如果用比较静态分析，似乎促进买房是理所当然的。但是进入新世纪后，经济学家开始

5、反思这个政策，目前几乎一致意见是这个政策其实并没有促进住房自有率的提升。如果我们看美国的住房自有率，长期以来在65%上下波动，金融危机前一度涨到69%,危机后降低到63%O哈佛大学Glaeser等人的实证研究否定了这个工具促进美国业主制社会的贡献。Hoebeeck等对比利时的研究表明，MID的引入并没有提高比利时的住房自有率。当然，并不是说这个工具对住房市场没有影响，其影响表现在三点：第一，这个工具会促进业主买大房子从而促进住房消费。因为越是大房子抵扣的税收越多，因而消费者会倾向于买更大的房子。第二，这个工具会促进按揭贷款的需求增加和首付意愿的降低。逻辑也很

6、简单，既然现在利息能抵扣，那当然是贷款更划算，原本有能力首付4成的消费者倾向于降低首付增加贷款。第三，在上述两个效应的带动下，这个工具有可能会提升房价。经济学家认为，比较静态分析得到的这个工具能提升住房自有率在长期中没有得到证实，究其原因估计与房价的上升有关。除上述三个效应外，经济学界对该工具的看法还集中在两点。一是该政策显然有失公平。这个是最没有争议的。租房者的房租支出没有做扣除已经是比不上买房者了，这个政策朝歧视租房者又迈进了一大步。根据Schwartz在《美国住房政策》中的表述，“2007财年，收入高于10万美元的纳税人仅仅占美国所有纳税人的16%,但

7、获得了房贷利息税抵扣总额的73%；收入低于3万美元的纳税人占总纳税人的比例是45%,但仅仅获得了总减免数额的1%”。另外一点是,如果说这个政策在促进住房自有率上还有争议的话，那么对于有正的外部性的商品过多的补贴就未必合适。补贴也要讲效率，理论上补贴金额应该是私人收益与社会收益的差额，此时福利实现最大化，如果补贴过多，就会导致投资和供应过剩。国外学界现在的看法是，即使是这个工具对提高自有住房率有帮助，那现在基本上可以断定补贴过多了。一项政策出台之后在长期的运行过程之中会形成不同利益集团，即使它有诸多问题，想要完全废除也会有很大难度，美国的MID同样如此。一些经

8、济学家认为，如果真的想促进业主制社会或促进人们变成房