试述房地产评估风险及防范

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1、试述房地产评估风险及防范【内容提要】随着房地产评估行业的不断发展，评佔行业不可避免地出现一些发展中的问题。本文探讨了评估工作在实践中可能会出现的风险，并提出了相应的规避风险的措施：【主题词】房地产估价师评估执业风险防范自我国实行注册房地产估价师资格认证以来，已经走过了十多年的风风雨历程，房地产评估机构及注册房地产估价师在社会经济的各各层面发挥了应有的职责，尽到了应尽的义务，取得了社会各界的广泛认同的同时，我们也应看到，在防范风险与规避风险这一点上，还有待我们自身的努力，为这个新兴的行业去获得更大的生存和发展空间。房地产评估工作的成

2、果是以评估报告的形式体现的，房地产评估报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，是给委托方的书面答复，是关于估价对象的客观合理价值或价格的研究报告。因此，评估报告所给出的是房地产在某一时点的符合客观的合理的价格，而不是一个实际的成交价，更不是房地产的实际取得成本。因此，评估报告结果的确定性和评估对象市场价格的不确定性存在天然矛盾，这就决定了评估工作的风险性。评估工作在实践中可能会出现以下风险：(-)客观评估风险评估价格是评估人员对房地产理论价格作出的一种估测、推断。由于房地产市场波动很大，分析影响房地产价格的因素

3、时，对国家产业政策、金融货币政策对房地产价格的影响方向、影响幅度等预测，在实际把握中难以做到丝毫不差。评估价格与理论价格之间存在一定的差异是不可避免的。（二）行业条块分割、市场垄断等体制不完善带来的潜在风险由于历史原因，评估行业条快分割，评估业务范围不可避免的带上垄断色彩。房地产评估机构虽说已完成脱钩改制，但是仍然与原行业主管单位存在千丝万缕的联系，控制该领域的评估业务，原行业主管继续扮演这些评枯机构的“后台”角色。在其干预下，往往导致评估有失公正，而由此带来的风险由评估机构承担，评估机构也就失去了独立中介功能，不利于评估行业的公

4、平竞争和评估活动的规范。（三）、评估机构的经营管理风险根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条“国家实行房地产价格评估制度”，为了贯彻这一法律规定，各地房地产管理局制订了相应的规章和办法，对评估单位进行资质条件认定。建设部每年对评估机构进行技术规范的检查。作为一家评估公司，和其他各行各业一样面临着企业经营管理的风险。（四）、评估机构数量多，质量低，竞争力弱，行业地位有待提升目前，我国的评估机构上在数量上已经达到了一个很大的数量规模，但是在众多的机构中，有规模的机构并不多，且大部分机构资质单一，业务范围单一，抵抗风险能力不足

5、。更有一些评估机构不是立足长远的发展，不是想着如何把公司做大、做强，树立良好的信誉，做出品牌，而是只注重眼前利益，抱着能赚多少则赚多少的心态，缺乏长远的战略思考和经营一个企业的思想准备。（五）职业能力风险房地产估价在我国是一新兴、而又对专业技术要求较高的行业。不但要求估计师熟练掌握估价专业知识，而且还要求估价师具备广泛的经济、法律、金融、财务、管理等方面的知识。由于评估人员执业水平的高低，对评估方法、评估原则、评估参数及评估对象及相关因素选择及评估信息资料真实性的甄别、价格含义的把握等都将影响评估结果的科学性和可接受性，评估人员执

6、业能力和经验不足都将增加执业能力风险。此外，由于行业垄断，信息资源独享，造成信息资源失真，这也增加了机构风险。（六）职业道徳风险房地产评估是公正性的独立中介服务行业，评估人员在执业过程中，应恪守职业道徳，遵循合法、独立、公止、客观原则。在实际操作中，一些评估机构和个人为某种利益或其他原因提供虚假报告，导致评估结果失真，对相关利益主体产生影响。竞争加剧，评估机构竞相压价，恶性竞争，损害行业自身形象。职业道徳意识淡薄是职业道德风险产生的主要原因。（七）、委托评估方带来的风险由于房地产市场的蓬勃发展，带动了房地产评估的发展，评估目的趋于

7、多元化，一级土地出让、房地产抵押贷款、房地产出资入股、企业资产清查、污染扰民企业搬迁评估、危改小区拆迁评估等等。随着市场经济的发展，越来越多的企业和经营者意识到房地产的口大市场价值，他们更加重视评估报告的价格依据。但当评估公司站在客观、公正的立场上，依据技术规范，无法达到委托方的价值要求时，少数委托方会采用弄虚作假的方法，提供不真实的报表、数字、财务信息等资料，这些直接会影响评估结果的真实性、可靠性，同时也是评估机构所面临的一种潜在的、不容忽视的风险。尽管每一份评估报告都强调评估资料由委托方提供，委托方承诺其真实性，评估结论是在此

8、基础上岀具的，作为评估公司不承担这部分相应的法律责任。这是评估机构一种保护口身的手段。但评估机构作为一种公证机关，应该对其评估资料进行检验，起码保证重要信息的可靠，如果这一点祁无法保证，评估机构所出具的评估报告将失去应有的参考和依据，更谈不上公正。