魅力欧镇下阶段营销策略报告

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1、魅力欧洲下阶段营销策划案■方案背景“魅力欧镇”项目己于10月23日完成了二期一批次的开盘销售，共计156套房源，去化60套,认购客户将于近几日完成正式合同签订。日前项目面临来访人数不足，推广调性不一致与反馈效果较低，工程进度滞后等因素，在此背景下，木方案旨在解决项冃剩余房源的快速去化，冇冃的、冇节奏的进行下批次推盘计划，完成公司回款要求。■市场情况根据市场情况来看，经典雅居由于其项口口身体量较小，且品质感较低，对我项冃没有止面竞争，世纪新城和江安国际将是我项冃的直接竞争对手。世纪新城价格较低，但所剩房源不多，且为大而积八型，应密切关注二批次信息。江安国际新售楼

2、部本月底正式开放，推出产品面积区间为48-120m2,推广策略为：以打造大型城市商业带动住宅销售。综上所述，可以看出，从现在到12月为市场的空白期，市而可售房源鮫少，应抓住这一契机，加大推广力度，顺利完成销售目标。年底这一节点帀场会有大量房源放出，我项目应赶在年底之询锁定客户。■当批次剩余房源分析类型户型面积总价剩余套数1、2号房三室二厅一厨二Q99.534万443、&号房一:室二厅一厨二卫109.5538万404、5号房=室二厅一厨二一卫105.0139万5从18#楼的销售情况来看，所剩房源基本为背向江景的1,2号房以及侧向江景的3,6号房。从各户型定价來看

3、，背向江景的1,2号房和正面江景的4,5号房单价差距约为300元/nV,总价差距约3万元。可以看出，由于江娥房和其他户型的房源单价差距较小，因此导致客户基本选择江景房。建议后期针对剩余房源做专项促销。■12#楼房源分析基本数据：楼层：18层总建而：10230.56nf总套数：108户区位：位于巴黎广场左侧临江位置，与长江之间仅一街之隔，无任何视野阻碍，可算整个项目观江效果最好的高层。类型户型而积区位数量1、2号房三室两厅一厨二卫102.94m2面向小区363、6号房三室两厅一厨二卫95.61m2正对江面364、5号房三空两厅一厨一.卫86.22m2侧向江面36

4、・户型类型均为三室两厅一厨两卫，产品类型较少，为典型的二级城市主要物业类型；・该楼栋区位为小区观江效果最好的鬲层；•各八型配比均为1：6,从产站优势权重的比较来看，4,5号房的销售压力要小于其余房源。■针对18、12#楼的营销策略总体冃标：在2012年春节前完成12、18#楼房源80%以上的销售销售时机：冃前IX#楼剩余约80套，按照当前态势，初步拟定12#楼于11月13H销售；销伟策略：充分利用江景房和其他房源的产品价值差，依托江景房的产品质素和热销，以高带低，推动其余房源的销售。价格策略：加大江景房与其他房源的单价羌距，每平米价差约500-600元/打■针

5、对12#楼的价格策略定价原则：在此市场行情下，建议遵循平开平走，随市场行情拉升的趋势，入市价格必须具有市场竞争力。定价策略：控制总价，寻求销售速度；拉开易销房源与滞销房源Z间的价差，实现去化平均：把握提价时机，刺激消费心态。■定价考量因素房型因素：户型面积、房型、赠送面积。景观因素：可视性、小区景观、江景位置因素：楼栋区位、动线、噪音朝向因索：采光、通风层差因素：各楼层的差价依次考量次序为：景观f房型一位置一朝向一层差■折扣建议由于此次12#楼的推出没有做线上推广，且蓄水客户较少，基于受现阶段信贷政策的影响，在房价的优惠上，建议加大一次性付款的优惠力度。付款方

6、式优惠幅度「次性付款5%分期付款3%按揭付款首付30%,优惠0.5%首付40%,优惠1%首付60%,优惠2.5%首付70%,优惠3%首付80%,优惠4%客带客优惠：对于在本楼盘已购房客户如推荐客户并成交后，给予减免2年物管费的优惠。以上优惠仅针对已成交客户■针对18、12#楼的推广策略推广策略：由于15、17#楼要在年前开盘销售，蓄水节点在即，为了不影响下批次的客户蓄水，在此建议不针对12、18#楼进行线上推广。推广思路：针对■以询成交的老客八加大“老带新”策略；借势江景房的推出，搞“特价房”活动，持续消化剩余房源；推广渠道：DM单、短信、横幅媒体计划：DM、

7、横幅、短信：以江景房为卖点，以“特价房”为诉求，以“3300元血，抢占江景府邸”为主题，吸引客户眼球。老客户回访：针对前期已购房客户进行电话回访，加大“老带新”活动的优惠幅度。■“特价房”活动方式“看房大实惠，鉴盘赢特价”活动时间：2011年lin7U——12刀31口房源范围：仅针对5#、18#楼户型、朝向等鮫差房源进行，但也耍考虑对客户的吸引力，因此房型、楼层需要多样性，留给客八选择空间。房源价格：所有房源均采用统--均价3300元/nf活动方式：每周推出5套特价房源，从以前看房客户名单中抽取，需提前告知客户活动信息。统一将要参与客户在每周口聚集售楼部现场，

8、由客户自己抽取。项目二批次营销策略■幣