重庆浪高项目策划全案

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1、浪高凯悦大厦项目营销方案一、项目营销推广背景分析(-)重庆市写字楼发展状况1、重庆市写字楼发展历程1997年前后重庆市中高写字楼市场遭遇滑铁卢1993至1995年是写字楼市场的黄金时代。1996年，写安楼租售价明显反转。1997、1998两年随竣工量大增，写字楼市场租金及售价下调。空置率上升，整体处在持续低迷、调整的状态中。众多写字楼项目的盲目上马使其成为商品房空置房的主要构成。2000年前后商务公寓大行其道1997年1999年高楼写字楼市场进入市场低迷后的盘整阶段，整体市场反应平淡，市场的供应量和对下降，一方面也是由于众多写字楼受于开发商实力限制，许

2、多工程处于烂尾状态。随着众多中小型公司的产生对商务用房有了新的需求，2000年前重庆市本土市场出现了大量的中低档商务用房，其特征介于写字楼与商住楼之间。商务公寓主要营销宣传主张包括三个方面：一个是宣传项目自身地段优势的CBD概念；然后是针对“创业型”公司的销售理念宣传；另外还有一种就是酒店式商务公寓；商务公寓在进入市场的前期取得了不错的销售业绩，如中信银行大厦、帝豪名都、金岛商务大厦等，但总体市场表现受到开发商关系所带来了工程形象进展的负血影响，整体市场表现欠佳。2001年高档写字楼市场风生水起2001年，各地写字楼出现强劲的反弹,在各类物业指数中，涨

3、幅较大的为写字楼租金指数，写字楼市场租、售价格渐趋合理，市场再度兴旺。北京各主要写字楼入住率不断攀升，报价已明显回升。虽然上海浦东写字楼近两年的市场供给总量比较大，但由于大企业、大集团纷纷入驻浦东，带旺了浦东的写字楼租售，70%以上的整体租售率已接近国际公认的合理水平，不少写字楼出租率接近100%o深圳市写字楼市场总体租售情况已渐渐从以往的低迷状态趋向平稳，租租赁交易相对活跃。重庆市主城区2001年办公用房交易面积89067.59平方米，交易金额33733.58万元,平均单价3786.14元/平方米。重庆市写字楼市场也由于希尔顿大厦、理想国际等渝中区高

4、质写字楼项目的出现而风生水起。(-)南岸区房地产市场概况1、南岸区房地产开发投资呈上升趋势1998-2000年南岸区房地产投资逐年增加，其中2000年投资较1999年明显增长，同比增长48.15%,开发趋热;2000年住宅竣工面积也较1999年大幅增多，同比超过50%，同时销售面积也有近40%的增长。南岸区2000年的施工面积排在重庆市第四位，次于渝屮区、沙坪坝和九龙坡；新开工面积次于渝北区、沙坪坝区和九龙坡区；而竣工面积位于第二位，仅次于渝北区。而空置面积则排在第四位。南岸区以旅游和会展经济为特色，最近几年房地产市场的发展是有目共睹的。在总开发量逐年

5、增加的同时，商品房的销售也较为理想，2000年南岸区住宅销售面积全市第一，市场消化能力较好。2、写字楼市场供需走势平淡，商务办公氛围不足南岸区区域内供应物业以住宅为主、单体楼为主、中低价格为主，销售状况普遍较好，但总体产品品质不高、配套设施极不完善，同时物业管理服务较差。商务方面，专业写字楼存在同样的问题一一综合质素不高、配套设施不完善和物业管理服务差、建筑形象差等等，且写字楼供应较少，价格相对较高。客户购买写字楼的积极性尚未得到激发。重庆市经济技术开发区地处该区域，同时该区域旅游业、房地产业、餐饮娱乐业等已发展迅速。近几年的时间里，南岸区已陆续进驻以

6、上相关行业的企业和办事处，写字楼市场具有较大的需求空间。市于目前供应中的写字楼从形象文件次及软、硬件配套上均较为落伍低档，整个南岸区写字楼的有效需求未达到饱和，因此南岸区写字楼市场供应有一定的空缺。步行街的建成使用，鹅公岩大桥及重庆外滩的通车，百盛、麦德龙等商家的进驻以及经济技术开发区的迅速发展,使南岸区逐渐成为主城区最大的商圈之一。旅游业、房地产业、餐饮娱乐业的迅速崛起都无疑将扩大市场有效需求，尤其是对中高档写字楼市场有一定的促进作用。在对消费者的调查屮发现：一定量的客户对购买写字楼的认识不够，认为写字楼只需地段好，交通便利就足够了。而当一些拥有较完

7、善的配套，办公场地优越，物管好的写字楼出现的时候，又因为价格太高而只能驻足观望。在这部分人当中多为中小型企业主。同样说明该地区写字楼市场的有效需求大于有效供应。南岸区经济开发区南岸区南山开发高速公路的开通（三）写字楼市场前景预测1、写字楼市场进入理性发展阶段几年前开始的对写字楼的控制开发已开始见效。1999年至2000年高档写字楼供应量比前几年明显减少，2001年可以供应的高档写字楼己经远远低于1997年和1998年的高峰，在未来的一两年内高档写字楼市场将继续调整，前儿年供过于求的情况将不会延续，写字楼租售价会稳步回升，写字楼市场将进入一个长期的持续增

8、长的理性发展阶段。2、写字楼发展前景看好新世纪以來，新经济的发展方式和发展速度是以前传统经济所