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1、雅宝路项目营销策划报告附件报告专驰市场颌m附件一:核心商圈主流商业大厦基本资料调研附件二:核心商圈服务业态调查资料15附件三:核心商圈物流状况调研18附件四:辐射商圈调研20附件五:商户访谈问卷汇总23附件六:消费者访谈问卷汇总45附件一:核心商圈主流商业大厦基本资料调研1、雅宝大厦市场1)基本概况位置:雅宝路四端,紧临东二环。建筑状况:地上七层,外立面陈旧,主入口形彖差。外立而全部被商家的广告牌覆盖。设施:雅宝大厦内部分为两部分,rtr南北侧的停车场和办公楼改建而成。每层约3ooo平米,95年开始分两次改造成市场。雅宝大厦是区域内较早的商厦式经营场所,但由于当吋应市场机遇
2、仓促改建,因此导致今H内部硬件落后,设施老化,卫牛条件差,4部直梯速度慢,整体购物环境较差。整体格局杂乱无序,通道狭窄;虽然6、7层装修较有档次,多为一些经营大户,但由于5层以下的影响,导致6、7层客流受到一定影响。经营状况:雅宝大厦是特定时期的特定产物,在规划初期就缺乏必要的发展思路,发展方向不明确,山于是区域内第一幢专业的批发商业大厦,吸引了很多在雅宝路常年经商的商户,因此初期大厦经营良好,租金一度曾高达800元以上。但随着区域内天雅、吉利等大厦的陆续兴建,雅宝大厦的优势不再突111,Iflj大厦管理者缺乏足够应对市场竞争的措施,导致大部分客户流失到天雅、吉利市场。Z后
3、通过降价吸引到一部分商户回流。现每天营业时间从10:00至19:00o2)功能规划及业态布局业态现冇铺位(个)标准铺位面积(使用平米)单层面积(建筑平米)租金转让费转租金税费备注层服装/鞋40403000600无无1000,工商管理费每月每户400元•合同期1年,交租•方式押1付1;在每层都冇儿个铺位由标准摊位打通而成。层鞋2633500服装/箱包5420500四层服装6420450五层服装5520450八层鞋3155400七层鞋2070400总计290210003)综述:雅宝大厦是区域内较早的大商厦式商业市场,虽然山于天雅、吉利的冲击,牛意有所影响,经营状况一般。2、天雅
4、市场1)>概况位置:位于雅宝路小心,吉利对面。项目概况:2003年开业,开发商为世纪恒逸公司。是目前雅宝路区域商业方而的旗舰,驶件设施优良。现在大厦东侧新开地下小百货市场,招商情况良好。建筑状况:项冃主入口紧临雅宝路,由于是新建大厦,外立面形彖较好,项H展示性强。人厦有2个出入口,主入口面向雅宝路,宽约4米。设施:天雅市场整体设施类似于专业的商场,大厦整体装修档次较高。室内单层2部滚梯,4部客梯及1部货梯,精装候梯厅整体档次较好。新风系统较差。楼体外有大型电子展示屏。每层候梯厅有液品电视。人流动线按照逆时针方向安排,室内过道宽2.4米;各层扶梯口均冇该层经营内容导视牌,出口
5、指导牌为海报招贴的商场导视系统;商铺按照统一装饰标准进行装修,标准广告窗,标准商铺入门玄关设计。中庭扶梯旁左右两侧各设8个休息椅;大厦内有24小时保安及电子监控系统。经营状况:良好。2)、主要指标楼层业态有位个现铺Om单层面积(建筑平米)租金转让费转租金税费备注B1小百货223837006605200元/6平米/月•标准摊位押金8万,今年年付租金优惠为600,或管理费优惠50%•在每层都冇打通的房间,因此实际商户量少于铺位量。层裘皮/服装6023/40层精品时装8823层精品时装882340—50万2万元四层运动休闲8823五层毛衣8823六层鞋/箱包8823七层鞋8123
6、八层鞋2880600大户九层品牌鞋28100500十层品牌鞋2860100万左右。总计825444003)n综述项目开业时间较短,但因其舒适的购物环境得到了商八和消费者的青睐,是区域内目前经营状况最好的商业大厦。区域内经营状况良好的商户在天雅都有摊位。大厦最早规划中,11层是大厦管理办公室,但由子商业大户需求吒盛,因此,将11层局部也改为经营房间。天雅人厦整体的物业管理服务较好,但近年来的一些行为也令商户I•分不满,如租金的不断上调、一些乱收费现象以及电话线少.网速慢等。犬雅8层以卜•在招商初期曾经餡售过30年使用权,按照位置好坏,价格在3.6—4万元/使用血枳。天雅人厦停
7、车位非常少,给商户和消费者带来了很人不便,也在一定程度上影响了市场的发展。3、吉利市场1)概述位置:位于雅来路中心,天雅市场对血。建筑状况:类似写字楼或酒店布局。吉利7层以上为酒店,在人厦北侧冇酒店大堂。设施:七层为服务业态,七层以上全部为酒店。在北侧酒店大堂中,有小咖啡厅。南侧-•层冇网吧。房间而积偏小,局部有23平米房间。经营状况:商户经营规模和对较小。在天雅未兴建前,吉利的租金曾经高达800元。服装类的房间转止费约50万,鞋类转讣费为70万,但天雅建成后,失去优势地位,大批商户流失,直接导致租金下降,转讣费大
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