淮海国际商务大厦项目分析简报

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1、研发处2007/12/30淮海国际商务大厦项目简报一、项目情况简介二、板块分析三、问题与结论四、价格建议项目情况简介本项目淮海国际商务大厦项目地处上海市黄浦区。本项目具体位于淮海东路南侧，近云南南路。基地位置项目性质：纯办公楼基地用地面积：2009.5m2总建筑面积：17323.27m2地上建筑总面积：14448m2（22层）地下室建筑总面积：2884m2（2层）建筑高度：84.3m容积率：7.36建筑密度：36.4％绿化率：10.9％停车位：70稀缺小规模办公产品建筑指标建筑指标半包围状态，仅一面临街主入口临街车流动线围绕建筑体施工车唯一入口楼层层面积

2、（m2）用途小计（m2）层高地下部分地下2层1432.17设备停车1432.174.75地下1层1085.49停车1085.494.05地上部分层高1层702.12商业702.125.202层904.96商业904.964.403层866.22商务配套866.223.604层633.30办公633.303.605层673.37办公673.373.606～21层673.36办公10773.763.6022层251.88办公251.883.60可售建筑面积14805.61总建筑面积17323.27备注此表分层数据为预测绘数据.建筑指标建筑指标大堂大堂面积偏小

3、，进深较短，挑高三层商业部分为临街双开门，单间使用面积在40、90左右394142809535通往二层与地下室唯一出入口产品基本面朝淮海路,共7间使用面积在40-80m2之间得房率约为55%预计建筑面积达到约75-145m2建筑指标淮海东路75.174.6144.976.176.8139.8107.5项目现状项目已于2005年10月开工；主体结构现已基本完成，2006年9月底结构封顶；项目建设进度项目现状板块分析板块分析淮海中路人民广场延安东路人民路根据项目周边办公分布特征将其分为四大板块：人民广场延安东路淮海中路人民路人民广场传统核心的商业中心和轨道交

4、通的枢纽，以莱福士广场为代表的甲级写字楼，是市中心城区规模最大商务商贸中心。莱福士广场港陆广场明天广场天安中心仙乐斯广场海通证券区域项目层数标准层面积(㎡)单间面积(㎡)得房率租金（元/平米*天）物业费（元/平米*月）电梯出租率租金范围人民广场来福士广场512198.89121-42270%103212部奥的斯98%5.2-10仙乐斯广场372153131-43470%7.228迅达17台90%明天广场55000200-50055%5.6282部三菱95%天安中心281600100-20082%8228部迅达95%港陆广场36150080-25066.7

5、0%5.226客8部货2部90%海通证券大厦351500～180070-18067%10257部90%人民广场来福士广场海通证券大厦天安中心仙乐斯广场延安东路区域项目层数标准层面积(㎡)单间面积(㎡)得房率租金（元/平米*天）物业费（元/平米*月）电梯出租率租金范围延安东路旺角广场24131060-12070%4.525OTIS6部60%4-7.4海洋大厦21130064-16372%7.429客10部货1部85%高登金融大厦1689195-25070%4.4204部85%外滩新界261300、2500110-60060%4.5214部三菱90%东海商业

6、中心231500100-20072%4.422.4客12部货3部90%联谊大厦3093074-11468%4244部日立95%旺角广场海洋大厦高登金融大厦外滩新界东海商业中心联谊大厦沿延安东路高架，以海洋大厦为代表的新建中高档写字楼群，由于靠近高架且交通动线不佳，租金相对人民广场较低。延安东路东海商业中心高登金融大厦旺角广场海洋大厦外滩新界淮海中路从黄陂南路到陕西南路一带的高档商品消费区、嘉华中心等新兴的高档写字楼群。企业天地兰生大厦金钟广场大上海时代广场上海广场力宝广场香港广场瑞安广场中环广场香港新世界区域项目层数标准层面积(㎡)单间面积(㎡)得房率租

7、金（元/平米*天）物业费（元/平米*月）电梯出租率租金范围淮海中路香港广场38127292-21265%7.232客25部货2部95%6.4-13力宝广场401200142-20055%835富士达8部95%淮海国际广场451600自由分割70%831客8部货1部95%香港新世界大厦601008-1886自由分割70%8.332TOSHIBA14部90%瑞安广场262300120-38070%11.428客9部货2部90%企业天地10，21200060-30070%133014部迅达100%中环广场381500自由分割70%1230客梯11部90%金钟广

8、场453000100-30065%6.4276部OTIS90%兰生大厦27120