龙湖春天房地产项目可研报告

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1、蚌埠市龙湖春天4.2期项目可行性研究报告二〇一二年七月-17-目录第一章总论41.1龙湖春天及4.2期项目建设背景41.2龙湖春天整体概况41.2.1龙湖春天简介41.2.2龙湖春天整体经济技术指标51.2.4龙湖春天4.2期简介61.3.1编制依据61.3.2编制说明6第二章龙湖春天4.2期情况7龙湖春天4.2期概况74.2龙湖春天4.2期主要经济技术指标74.3龙湖春天4.2期建设方案84.3.3房屋建筑物84.3.4小区公共配套设施9第三章效益分析1010.1销售收入、营业税金及附加估算1010.2.3税费1010.3利润与利润分配

2、1110.4清偿能力分析1110.5资金平衡分析和资产负债分析1110.6财务平衡表与贷款偿还分析1210.7风险分析1210.7.1利润临界点(盈亏平衡)1210.7.2敏感性分析及概率分析1210.8主要经济指标1310.9财务评价的结论与建议13-17-10.9.1结论1310.9.2有关建议13第四章风险及防范措施1411.1房地产投资风险分析1411.2市场风险防范措施1511.2.1市场风险1511.2.2成本风险16第五章结论及建议1612.1项目拥有较好的投资环境与机遇1612.2项目在经济上具有较强的可行性1612.3项

3、目具有的突出优势1612.4项目开发经营风险较小1712.5项目实施的建议17-17-蚌埠市龙湖春天4.2期项目可行性研究报告第一章总论1.1龙湖春天及4.2期项目建设背景蚌埠清越置业发展有限公司于2004年7月注册成立，是一家以房地产开发、投资管理及咨询为主营业务的公司，为安徽省首家建筑企业上市公司----安徽水利开发股份有限公司的全资子公司。公司注册资本人民币5000万元，性质为有限责任公司，实行独立核算，自主经营，自负盈亏。2004年8月公司通过公开招拍挂的方式取得大学城共享区即龙湖春天项目土地使用权。地块处于蚌埠经济开发区内，龙子

4、湖东岸的大学园区中间位置。龙湖春天于2005年开工建设，计划分5期滚动开发，截至目前已完成一、二、三期及4.1期开发建设，正在筹划项目4.2期的开发工作。从项目一期商业、二期、三期住宅开发经验来看，主要存在下述几方面特点：1、楼盘产品价格从开盘以来一直处于逐步上升状态；2、投资型客户来源越来越广，不再仅仅局限于蚌埠周边地区；3、项目商业、住宅产品需求越来越大，趋向热化。京沪高速铁路开工已有一周年，目前建设速度正在逐步加快，预计2010年5月将实现部分路段试运行，高铁新蚌埠站也将投入使用。蚌埠市政府和经济开发区政府已将高铁新蚌埠站以及车站广

5、场周边配套基础工程列入重点建设范畴。现已对东、西芦山旅游景观进行规划建设，八条市政道路进行开工建设，高科技园区进行立项建设。上述背景因素，决定了龙湖春天4.2期建设必须坚持“产品多元化，规模扩大化”的基本思路。1.2龙湖春天整体概况1.2.1龙湖春天简介蚌埠龙湖春天位于国家级水利风景区——蚌埠经济-17-开发区龙湖风景区大学园区内，为大学园区共享区。地块西临龙子湖，南接东、西芦山，东望锥子山森林公园，三山一湖，风光无限。在大学城规划中项目建设用地的性质为综合用地，属四所大学的配套用地。建设内容有商业、金融、文化娱乐、住宅、中小学等。蚌埠龙

6、湖春天地处6500亩蚌埠大学城正中央，被安徽财经大学、蚌埠医学院、安徽电子信息技术学院、蚌埠学院等多所高校环绕，翰林风骨，气质自华。地块东部为正在建设中的高铁新蚌埠站，北面隔安徽财经大学和蚌埠医学院即为蚌埠市东西向主干道东海大道，交通便利，目前有115、117、122、207四路公共交通线。龙湖春天占地782亩，（其中621亩土地使用权已由公司通过招拍挂形式取得，剩余161亩土地证件正在办理过程中）总建筑面积62.6万平方米，融入了商业购物中心、多层、小高层、花园洋房、独立别墅、联拼别墅等多种规划形态。整个社区容积率为1.2，建筑密度25

7、%，绿化率达43.56%，是蚌埠唯一的低密度生态复合人文社区。1.2.2龙湖春天整体经济技术指标序号项目数值1总用地面积52.19公顷2建筑占地面积40.39公顷3总建筑面积62.60万平方米4住宅建筑面积41.10万平方米其中：多层住宅面积20.70万平方米高层住宅面积17.20万平方米低层住宅面积3.20万平方米5公共建筑面积21.50万平方米4其中：商业街面积5.1万平方米5预留公建面积13.440万平方米6区内配套面积3.000万平方米7容积率1.208建筑密度23.80%9绿地率43.65%10总户数3082户11地下车位数30

8、00个-17-1.2.4龙湖春天4.2期简介京沪高铁蚌埠站已于2010年7月投入使用，车站广场经济的中心正是龙湖春天项目。4.1期项目总占地75亩，总建筑面积134000平米，其中多层12栋3