反向分析贷款养老

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1、财管1201杨重业2012015178分析反向贷款养老“住房反向抵押贷款”是指：拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给金融机构，由札I应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未來的增值折旧等情况进行综合评估后，将其房屋的价值化整为零，按月或按年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得投保人可以提前支川该房屋的销售款，借款人在获得现金的同时•，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，可进行销售、出租或者拍卖，所得用來偿还贷款木息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。一、国外住房反向抵押贷

2、款的发展现状当而美国市场上的住房反向抵押贷款产品主要有三种，其中两种由公营机构推出并由政府担保，包括住房和城市发展部(DepartmentofHousingandUrbanDevelopment,HUD)提供的房屋价值转换抵押贷款(HomeEquityconversionMortgage,HECM)和FannieMae提供的房屋持冇者(HomeKeeper)贷款，第三种是由私营机构自由基金公司提供的财务独立计划(FinancialFreedom)o三种反向抵押贷款产品在适用对象上有很人的区别，HECM计划主要适用于价值较低的房屋，HomeK

3、eeper计划适用于中等价值的房屋，而FinancialFreedom计划则适用于价值较高的房屋。在上述三种方式中，政府主导的HECM冃前遍布全美各州，在反向抵押贷款市场屮占据了90%以上的份额。之所以如此，主要原因是住房反向抵押贷款虽然可以通过向资本市场发行债券、掉期互换等方式來规避风险，但其复杂性和风险程度均高于其他类型的金融产品，因而市场化程度不高。房屋价值转换抵押贷款(HECM)是一种为老年房主提供贴现住房价值來养老的金融机制，老年借款人不需要出伟或搬离他们的住房，并可以通过转换住房资产获取养老金。反向抵押贷款可以一次性支付、按月支

4、付或按信用额度支付。HECM是美国国会特别授权的一种反向抵押贷款商品，英全过程接受国会的监督，住房和城市发展部(HUD)必须定期将HECM让划的全部运作情况向国会报告。根据2010年《华尔街改革与金融消费者保护法案》而新成立的金融消费者保护局正式成为住房反向抵押贷款的监管机构。据该局2012年6月向国会捉交的报告，2009年，美国超过一半的62岁及以上老人其全部资产的55%是房产，因而发展住房反向抵押贷款具冇一定现实基础。只要62岁以上并拥冇自冇产权房屋者均可申请住房反向抵押贷款。该贷款由住房和城市发展部支持的吉利美(GinnieMae)、

5、房地美(FreddieMac)＞房利美(FannieMae)等担保机构为借贷双方提供担保，确保HECM计划的借款人可按时获得借款;而当贷款期限结束时，如果贷款人本息之和超过被抵押房屋价ffi,其差额部分则由保险基金来补偿，该基金抵押贷款保险费屮2%的HECM计划的法律风险因此而转移给了联邦政府。HECM计划在国会的介入和政府政策的支持下，运作非常成功。在美国，联邦住房暑担保的贷款手续费包括2%的贷款发放费(或2000美元，两者取其高者)，以及包括因抵押贷款而产牛•的房产评估费、产权保险费和政府记录费在内的清算费用(陈近，2010)o基于20

6、08年的《住房与经济复兴法案》中对房屋抵押限额的耍求，住房和城市发展部公布的2014年度予以担保的住房反向抵押贷款HECM计划最高额度为625,500美元，而此前仅为417,000美元。在2011年统计的所有贷款发放机构小，人都会人寿银行(METLIFEBANK)占零售市场的18%,居笫一位，富国银行(WELLSFARGOBANK)占零售市场的6%,第一国民银行仃HEFIRSTNATIONALBANK)占零售市场的2%,其余则为非银行金融机构，前

7、•位放贷机构占市场的51%,具中没有保险公司。马萨诸塞州2001年针对老年参加者的抽样调查发现

8、，大部分老年人仅在积蓄即将耗尽或债务负担沉重的时候才会选择住房反向抵押贷款。在大都会人寿(MetLife)与美国国家老龄化委员会2010年联合进行的住房反向抵押贷款者贷款用途调查(町多选)屮，约73%的被调查者是用于归还其他房屋的按揭等债务，31%是为了增加日常消费，26%是为了捉髙纶活质罐，21%是为了应对不时之需(MetLife,2012)o由此可见，对于今天己经有数十年住房反向抵押经验的美国來说，由于老年人的债务负担过更，老年人以房•养老的最主要原因是还债,而非传统的用于补充养老金的不足。除美国外，住房反向抵押贷款在经合组织(OECD

9、)其他成员国也发展迅速。在澳大利亚,2005-2011年间住房反向抵押贷款的数量增加了一倍;英国1992-2011年的20年间住房反向抵押贷款的数量和金额都在持续增加;新西兰仅2