商品房预售市场问题及对策探究

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1、商品房预售市场问题及对策探究内容提要：房地产是一个综合性问题，从经济学角度，预售商品房价格因其垄断性、居住效用、及速增货币供应量，造成房价飙升。建议加强规制垄断房价：土地拍卖与保障性住房齐抓，紧缩货币政策，进行疏导性政策研究。从制度层面，预售商品房市场极不规范，非法预售、面积纠纷、单边风险承担和信贷信息不对称等情形普遍。建议加大开发商的责任承担，加强房贷中的银行信息披露，建立预售款专户监管和风险担保机制。关键词：商品房预售；政府规制；价格飙升中图分类号：F299.23文献标识码：A文章编号：1003-4161(2012)03・0069・04房地产既属经济学

2、上的概念，又属法学范畴，更是民生的大问题。商品房预售即指房地产开发商将“正在建设中的商品房”出售给预购人，而由预购人支付定金或房价款。关于房地产预售制度，是基于西方经济学的“预期收入”理论，以美国代表的模式等在理论上较完善，特别是订金的第三方保管以及封顶的预售设计，使得其制度能较好都保护消费者的利益。而我国商品房预售制度的现状，对外经贸大学、西南政法和吉林大学多做了制度本身缺陷的理论探讨，数年处于存废争议的激辩中。虽然多数网民及部分学者强烈要求取消，因为该项制度是房地产市场严重不规范的关键因素；但作为一种商业的运作模式，许多学者不赞同采取行政手段硬性废止。

3、另外，一部分学者及代表指出，关于房地产市场出现的诸多问题，其原因并非制度本身的存废，重要的因素则是预售行为极不规范和所配套的机制未够健全。2010年最为激烈的房地产价格飙升造成的民生问题，凸显市场的失灵使政府规制行为变得急迫。基于商品房预售市场的一系列问题，课题组历经二年多的时间，对北京、天津、河北等主要地区的商品房预售市场做了调查。调查发现：一是房价飙升调控艰难，民生性和公共信心出现危机；二是商品房预售市场严重不规范，使购房人利益严重受到侵害。究其原因，一是制度设计和法律本身存在缺陷，二是政府规制监管尤其是货币政策存在一些问题。另外，我国房地产市场缺少政

4、府有效规制，过于强调市场机制作用也是问题所在。房地产预售市场具有高风险性、民生性和公共信心维系性等特征，需要加强规制和监管，以救济市场失灵的负面效果，进而保证资源的配置效率和公共利益，这也是本课题应对性策略研究的意义所在。—、从经济学角度看商品房预售市场中价格的规制问题规制是政府面对市场失灵时，采取竞争替代性的一种政策治理机制，以最大化的社会福利为目的「制定并实施的干预微观经济主体行为”的特殊行为或规则。而房地产既是经济学的概念，也是涉及民生的大问题。面对金融危机下房地产期房价格飙升市场现状，基于经济学规制理论，政府对市场的干预愈发重要。(―)从非主流经济

5、学观点看，预售商品价格存在一定垄断性部分经济学学者认为，房地产的垄断性来自于土地供给的稀缺性和空间的固定性两个方面，房地产期房市场价格势必存在一定垄断，需要加强规制和监管。价格标准是扩内需促房地产市场稳定发展的关键。课题组调查，2008年各地政府都曾相继出台了关于促进房地产业健康发展若干意见，2009年，各地政府又推出了补充意见，从落户政策的放宽到直接刺激消费，从土地分宗出让、分期付款，到公积金政策的放宽，都无疑大大缓解了房地产开发企业的资金困难，促进了期房市场的销售。但是，价格飙升又抑制消费者的购买需求。由于开发商的资金困难期已度过，解决住宅空置率居高则

6、成了扩大内需的关键，但价格飙升又抑制了需要居住消费者的购买需求，而这个群体大多为中低收入消费者。由于房地产市场的垄断特性，使得房地产开发商不肯提供价格低且数量多的房地产，造成房地产市场的效率损失，阻碍房地产市场健康内需和稳步发展。课题组认为，关于开发商的利润限制，我国法律目前没有任何规定,垄断的市场只能导致房价畸高，进而影响资源的非最优配置，“难以实现帕雷托最优”。如果我们仍忽视政府的作用及其政府的社会责任，只强调市场机制而忽略垄断特性，房地产市场症结的根本所在难以有效得到解决。值得一提的是，课题组在调查时还发现，非法预售行为普遍，这不只是开发商的无风险融

7、资手段，更是先期了解市场以抬升价格的序曲。由于非法预售屡禁不止呈泛滥态势,使买受人更加惧怕开盘后的房价飙升，不得以卷入其中，不得不受制于不平等强盗条款，使得开发商轻易地掌握着房地产市场价格的绝对话语权。飙升的高房价带来社会净福利的损失，使得消费者剩余移转向开发商。但笔者认为，房地产的垄断性虽能抬升一定价格，并不是价格飙升的根本原因。（二）从主流经济学观点看，预售商品价格是由市场决定的经济学主流理论认为，房地产价格是房地产市场决定的,所以房价的调控应围绕着市场进行。由于房地产市场价格年年暴涨，有经济学家把原因归咎于土地财政，归咎于开发成本增加；有的归咎于市场

8、供需，归咎于政府对廉租公房与经济适用房建设的不足；还有的归咎于通货