房地产行业研究

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1、基本研究特性分析行业基本经济变量是指刻划行业主要经济特性的指标，对其进行分析，是认识和了解一个行业整体情况的基础。表1中列岀了通常情况下，行业主要经济变量的内容及其表现形式。表1行业主要经济变量及表现形式主要经济变量表现形式市场规模销量2009年4.4万亿市场增长率增长率75.5%生命周期阶段2006年中国•房地产行业市场占有率第一名的万科仅有1.25%,前五名加起來不足5%,这两个数据在美国分别是4.9%和17%,而在行业集中度更髙的香港则是前•三名地产企业占据50%以上的市场份额。所以中国房地产业处于成长期。竞争范围大型地产企业处于全国范围

2、，小型企业处于地方范围竞争者数量及规模我国龙地产公司数虽达到5万余家，排名前10位的房地产企业的市场份额加起來不超过6%,最大的房地产企业万科在全国所占份额不过1%产品与技术更新速度慢产品差异化程度大，地段差异，品质差异大规模经济程度大学习曲线强度进入退出障碍中消费者数量及规模巨大房地产开发企业商品房销售额—房地产开发企业商品房销售额增长率增长率二、行业演变及其驱动力分析房地产行业的驱动力是市场需求三、行业竞争结构分析五力模型分析供应商：土地供应商为地方政府，势力强大；资金供应方为国有商业银行，势力强大买方：广大消费者，力量弱小，分散替代品：几

3、乎没有潜在的进入者：众多行业内竞争：数量多，竞争激烈综上所述，供应商势力强大，行业竞争者众多，潜在进入者众多，是行业竞争激烈的原因，同时没有替代品，买方弱小是行业的优势。整体来讲全行业竞争激烈，利润丰厚。在地产这个行业政府的作用极端重要，不能忽略，很多小企业就是靠政府关系做大，或者国有地产企业靠政府资源拿地，靠国有商业银行贷款。四、竞争者分析战略集团划分五、行业关键成功因素分析政府关系是房地产企业成功的关键因素，拿地能力，贷款能力。这方面能力最强的是央企。之前房地产行业的行业成功因素不是政府，而是企业自身的实力和品牌。六、行业吸引力分析暴利导致

4、了房地产行业吸引力巨大，但是壁垒在于拿地的能力和贷款能力，一般人是没有这种资源的，进入壁垒不低。七、房地产规模经济研究1、房地产规模经济概念房地产开发企业规模（包括各种专业公司和联合公司的规模）是指房地产开发企业的土地资源贮备、开发建设、资金、人才规模。它表明开发建设诸要素以及开发建设的房屋在房地产开发企业的集中程度。根据这种集中程度，一般可以把房地产开发企业规模划为大型、中型和小型三种。划分房地产企业规模的标准，既可用劳动力、资金来划分；也可用其完成的开发量或正在开发的数量划分；也可用其中两个以上的耍素同时作为划分的标准。2、房地产规模经济耍

5、求1）房地产企业初始规模的确定。为了确定房地产企业的适宜规模，必须首先确定房地产企业的起始规模。起始规模是经济合理条件下的最小开发建设规模，是确定房地产企业最适宜规模的基础。起始规模应保证房地产开发建设各环节屮的人才、资金、资源、设备等，并使菇能够得到充分利用。起始规模的合理确定，是决定投资房地产开发的重要依据。当房地产项目的最小规模低于起始规模时，不宜投入开发，而开发规模人于起始规模时，则应根据房地产开发企业的自身条件以及其他条件，按不同的规模，组成开发建设的合理性方案，并选择最优规模。由于房地产的区域性非常强，加上东部与西部差异，城市与县镇

6、差异。因此很难准确确定具体的初始规模。原则上，在大屮型城市，以屮型房地产企业开发规模较为适当；在小型城市房地产开发企业规模以小型较为适合。2）企业最适宜规模的确定。在某一地建立房地产企业规模，并非规模越大、实力越强就越好。还必须根据所在区域房地产市场情况而定。为了确定房地产开发企业的最适应开发规模，需要以企业最适宜规模为核算评价的标准，企业最适宜规模是指房地产开发企业内开发建设过程，管理组织最为合理，各种生产耍素能充分利用，技术经济指标先进，经济效益故好的企业规模。如果企业规模超过了企业最适宜规模的界限，投资和劳动力消耗的増加所获得的经济效益将

7、呈递减趋势。由于随着房地产市场的发展，各种社会化分工合作机制的建立，如前期有顾问策划公司、工程有招投标的代理公司、监理公司、宣传有广告策划公司、销售有营销中介公司。企业从人员数量上考虑，大型企业人才数量只需要中型企业人数，中型企业人数只需要小型企业人员，没有必要搞小而全、大而全。确定企业最适宜规模的方法很多，要根据具体的技术经济特点合理选择。最常用的是成本效益分析法。这种方法的实质是通过消耗类指标和效益指标的对比分析，在盈亏平衡的基础上不同规模方案进行比较，确定企业最佳开发建设规模。当前企业最适宜规模应当以所拥冇的资金、土地资源作为衡量标准。3

8、）企业最优规模的选择。企业最适宜规模是计算企业规模的依据，但并不是选定的企业实际规模。在选择企业的实际规模时，要根据社会需求量的大小，在企业起始规模和