按揭购房中的法律问题

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1、按揭购房中的法律问题摘要按揭购房是世界发达国家和地区广为流行的一种以在建预购商品房作为担保物収得银行贷款的融资购楼方式，90年代被引入我国，近年日趋盛行。为此笔者以该制度为研究对彖，对按揭购房的性质和效力等法律问题进行研究，并进一步探讨按揭购房中各种风险的防范和控制问题，借鉴发达国家和地区的先进经验，结合白己的工作实践，对我国按揭购启制度的完善提出自己的建议。关键词：按揭购房法律问题按揭购房中的法律问题第一章按揭购房的概念和法律特征一、按揭购房的起源“按揭”一词來源于香港，是香港人对于英美法上一种物的担保方式“Mor

2、tgage”的翻译，该制度最早是英国的一种物的担保制度。但按揭购房购房作为一种流行于当代发达国家及地区的融资购房方式却是起源于香港①o1954年香港立信置业公司，将在建楼域“分层售卖、分期付款”后预伟逐渐成为一种与现房买卖并重的伟楼方式。与此同时，由于银行的积极参与，使按揭购房悄然兴起，并很快得到蓬勃发展。经过多年的运作，按揭购房在香港已相当成熟，成为置业者首选的最优惠的付款方式。9（）年代初，随着我国住房制度的改革，按揭购房首先在广东、福建等沿海地区出现，随示,各地在一些地方性规章中对此都作了明确的规定。1998年

3、5刀9日中国人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》的出台，标，忐着我国按揭购房进一步走向有序化，并随Z迅速发展。二、按揭购房的概念按揭购房作为一种购房的方式包括现房按揭和预售按揭即楼花按揭，但严格意义上的按揭购房仅指楼花按揭，木文也仅就楼花按揭的法律问题进行探讨。按照我国《城市房地产抵押管理办法》的规定，楼花按揭是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所勾商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。实质上就是银行、开发商和购房者三方共同参加房地产经营开发的一种融资活动。三、按揭购房的

4、法律特征（1）楼花按揭涉及两个合同关系和三方当事人两个合同关系是指楼花买卖合同和楼花按揭介同。两个合同的标的物具冇同一性，是还没冇竣工交付的同一楼花，因此，两个合同关系密切，互相作用，相互依存：楼花买卖合同是楼花按揭合同设定的前提，没有楼花买卖则无法设立楼花按揭；楼花按揭合同则可以说是楼花买卖合同的补充，它使楼花买卖合同履行成为可能。任何一个合同的违约都有可能导致另外一•个合同的履行不可能或没有必要。这使楼花按揭明显有别于其他担保方式。三方当事人是指开发商、购房人和贷款银行。具体而言，他们存在着这样的法律关系：开发商

5、和购房人之间是不动产（楼花）买卖关系，双方权利义务具体表现在楼花买卖合同屮；而购房人和银行之间则存在双重关系：首先是借贷关系，购房人是债务人，银行是债权人；•其次是按揭担保关系，购房人是按揭人，银行是按揭受益人（或称按揭权人）。此外，如果开发商作为楼花按揭保证人的话，银行与开发商之间也将存在担保关系。（2）楼花按揭的标的物是一种期待性利益在英美法国家，楼花按揭是被当作一种不动产抵押（Mortgage）来看待的②。但实际上楼花按揭与一般房地产抵押冇着显著区别。由于楼花并非一种现实存在的不动产，在楼花按揭设定时，按揭人根

6、本还无法取得所购楼宇的所有权，他向贷款银行提供的还款保证仅仅是在将来某一时间取得楼宇的权利，即一种所冇权的“期待权”。因此，在楼花按揭中作为担保标的物的实际上是一种楼宇取得的期待权。（3）楼花按揭的实现方式具有特殊性楼花按揭权的实现是指借款人出现按揭合同规定的违约事项时，按揭权人行使按揭权，以使其债权得到实现的办法。楼花按揭权的实现方式有其特殊性：A主要是通过债权人代位权來实现。一般房地产抵押屮，抵押权一般通过以抵押物折价或以变卖抵押物的价款优先受偿两种方式实现。而楼花按揭权主婆是通过债权人代位权来实现,即按揭权人得

7、以自己的名义來行使债权人权利，主要表现在：1）当按揭人享有对笫三人的权利而不行使，危害按揭权人债权的实现时，按揭权人得代位行使债务人的权利；2）若到期按揭人无法还贷，按揭权人可肓接从按揭标的物上获取利益；3）若发生诉讼，按揭权人可以根据按揭合同，直接以房产所冇者的名义参与诉讼。B可以通过取消按揭人的冋赎权而实现。当按揭人不依约履行责任，并在给予的宽限期内仍然没冇履行应尽义务时，按揭权人可以请求法院撤消按揭人的回赎权，从而取得按揭物的绝对的所有权。第二章楼花按揭的性质和效力一、楼花按揭的性质楼花按揭是一种以购房人将在未

8、来某一口期才真正取得所冇权的、现在正在建或待建的楼宇为担保物而设定的物的担保方式。它在担保体系上的归属如何呢？我国内地学者对此主要有抵押说和债权质押说两种看法。（1）不动产抵押说依照该种学说，楼花按揭实际上也属于不动产抵押担保。理由是：如同普通房地产抵押，楼花按揭也是在不动产上设定担保。尽管楼花不是现存楼宇,但买楼花会导致事实上获得楼宇,而且山