城中丽舍营销策划报告修定

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1、金鼎•城中丽舍营销策划报告湖南九鼎房地产开发有限公司2010年5月5日目录/CONTENTS第一节市场分析第二节项目分析第三节项目定位分析3.1产品定位3.2广告语定位3.3形象定位3.4目标客户定位3.5价格定位第四节建筑设计及建筑风格建议第五节营销策划建议第六节推广费用预算第一节市场分析—、整体区域分析娄底房地产业的蓬勃发展催生了人批开发项目，部分区位、配套、景观俱住的区域逐渐发展成为楼盘集小的热点区域，片区扎堆开发、资源优势共享已成为娄底房地产业发展的大趋势。娄底已形成鲜明格局的片区包括：以涟钢职工为口标客户群的涟钢片区、政府机关集中的新市府片区、属于传统居住区的

2、关家脑片区、及拥有双重公园IS分，并形成了各自独有R娄底片区划分图示：■„mta=*l__2空廐市城市商业顾点*局规放V丄］・・.••••■」1••1'•・k•—I—/•sfQ<-—y**-■.■.•・厶五A•涟钢片区关家脑片区tdJ•Jr二二•］东城片区心城区新市府片区•J■二、关家脑区域分析1、区域特征关家脑是娄底传统居住区，依附华达、煤机厂、水泥厂等众多厂矿资源，见证了娄底城市的发展历程，配套设施经过多年发展已比较成熟，加Z紧邻城市中心,是娄底房地产发展的核心片区之一。2、配套设施关家脑区内餐饮、酒店、公共交通、娱乐休闲发达，大福星、华洋大酒店、毛家饭店、人民

3、公社、大蓉和、欧啦啦、华雅水艺等餐饮娱乐品牌扎根于此，为房地产开发提供了充分的配套保障。购物福康祥超市、金都超市、沃尔玛、城西农贸市场、娄底大市场、银河购物中心学校新星实验学校、娄底一中、一小、华达子弟学校、启慧幼儿园、娄底四中生活华天大酒店、华洋大酒店、海天酒店、金丰大酒店、金香大酒店、人民公社、大蓉和饭店交通娄底汽车站、公交1路、18路、20路、15路医院娄底中医院、娄星区妇幼保健院银行农业银行、工商银行、建设银行、农村信用合作社3、项目对比关家脑片区正迎来楼盘集小放量的高潮期，各楼盘项口定位相似，产品结构接近,目标客户群交叉，彼此间竞争激烈。项目定位规模产品类型户

4、型结构均价水木华庭屮档86749m2多层、高层三房、四房2100元/nf西街印象小档68772m2多层、高层三房、两房2100元/nf阳光馥苑小档12000m2多层二房、三房1900%/m2世纪花苑中档15800m2多层二房、二房1900元/nV山水名苑中档12000m2多层、高层三房、四房1900元/nV君悦华府'11档50000m2小高层二房、两房2200元/nV4、区域评价关家脑片区楼盘规模普遍较小，以宜居精品型住宅为开发重点，多层是主要的产品类型，三房及两房等中小户型是供应主力，本地及县市客户对片区的认可度均较高，房价尚处于屮档水平，具备较大的上升空间。三、可比

5、项目调研分析根据我司项目组对本区域楼盘及我司地块的调研分析，可比项目主要为阻光馥苑、山水名苑、世纪花苑。1.阳光馥苑:基本情况：项冃位于扶青南路长青派出所面积约12000平方米，rti三栋多庭平方米，有二房二厅一卫，三房二飘窗，南北双阳台；铝合金窗框，用不銹钢楼梯扶手，不銹钢阳台伟价位与销售率：项目自元月19号销售自今，锂整体均价1900元/平方米。主力户型：有二房二厅一卫和0不等，血积主要集中在110平方氷业主构成：个体经商户、工薪阴2.山水名苑:HI1三优华邦•山水X苑娄底rr席十二万平米山it园林社区委底冲航老年公岀娄庇二优华郎公列联快打逍OWII力作接待中g底(

6、liftftrii路ill消防支队lE对a袍山水热线畅0738-8816666基本情况：山水名苑坐落于扶青南路P落布局、小围合、小组团的设i合起来，英中建筑密度26%,栋高层，18栋多层。户型为9(三房、140itf的四房;价位与销售率：本项目08年12月开盘，销售均价1950元/平方;一次元，开盘前VIP发售2万抵3业主构成：私营业主老板、z族推广主题：娄底首席十二万推广主题：娄底首个院落式多层三3.世纪花苑:基本情况：世纪花苑是由娄底三的多层精品社区。位于2交通条件优越，周边配壬nf,总建筑面积15800m三房、四房，其中主要“价位与销售率：项口2月5日营销匚

7、正式

8、选房，选房当日定贝:整体均价2000元/平方秫业主构成：个体经商八推广主题：宜居宝地市场分析总结：综上所述，从市场调查中可捕捉到以下信息1.从可比项目的销售进度我们将发现多层楼梯房总价低、分摊面积小.物业管理费低等因素很受市场的追捧;2・我司项目周边可比多层项目目前已处于销售尾声，我司城中丽舍项目的推出将弥补城中央多层楼梯房的需求空白；3.户型面积上：105—120平方米的小三房，80平米左右的小两房深受市场的欢迎;4.户型配合比上：小三房是本区域楼梯房的主流，占市场额2/3；5.购房群体分布上：主要为周边上班族、个体经营户以及周边县城区