案例分析密云怡水园地块可行性报告pptIIS7

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1、密云“怡水园”地块可行性研究报告——市场研究部分注：本报告采用了动画效果，为了您能更好的解读本报告，请用幻灯片模式浏览。北京思源兴业房地产经纪有限公司2010年4月目录摘要第一部分：项目概况第二部分：市场分析第三部分：规划设计分析第四部分：投资收益分析第五部分：初步产品及价格建议我们的目标市场定位：密云中心区+高端+精品别墅社区产品定位：京北+首席+法式+观景华府案名建议：莱茵水郡客群定位：以海淀、和泛CBD区中高端消费者为主力，以本地高端消费者为辅助。价格定位：均价：1.2万，总价350万以内（今年第三季度期入市）内容摘要：思源观点：本项目地块区域位置优越，交通条件便利，

2、产品类型稀缺，发展潜力较大，属较优质地块。第一部分：项目概况1、宗地位置及现状2、周边的环境、配套3、规划控制要点1、宗地位置：交通便利、山环水绕、自然环境极佳。该项目距京承高速密云出口(16出口)约1公里，距密云县核心区约1.5公里，自驾车约45分钟既可到达北三环。项目南侧紧邻白河大堤及由橡胶坝阻隔而成的人工湖。同时，南侧远眺可远观素有“天然氧吧”之称的密云南山。因此项目所处位置交通便利、山环水绕、自然环境极佳。同时应考虑到北侧的三辰化工厂区及社区内的高压线会对项目造成不利影响。怡水园地块清华同方工业园东吉路三辰化工白河白河京承高速顺密路水源路东吉路项目四至：西侧紧邻东吉

3、路交通便利；东、南两侧被白河环抱，风景秀丽；但北侧的化工厂可能会对项目的销售带来些阻力。北侧三辰化工厂区东侧白河大堤白河水域东吉路西侧南侧项目地块现状：容积率较低，但建筑外观陈旧、户型设计不够理想；地块内有高压线穿过，而且根据线的走向可能无法深埋；东侧一排建筑距离外墙不到一米，有明显安全隐患。建筑外观高压线塔室内户型东侧建筑距离外墙过近2、周边的环境、配套：生活、医疗、就学、休闲等配套齐全便利。利宝高尔夫首师大密云中学妇幼保健医院大星发超市利君盛发超市第六中学第六小学第四中学第二小学中加公园亚澜湾京承高速顺密路水源路脑血管病医院京密路北京—密云城铁S3线将在2015-202

4、0年通车，届时项目交通优势将和区域价值经更加显著。经过：北京站－北京东站－顺义站－马坡站－牛栏山站－庙城站－怀柔站－密云站。3、规划控制要点：低容积率对项目品质提供有利保障，但项目总体量较小不利于打造大规模高端别墅社区。科目内容规划用途住宅（独栋别墅）占地134.3亩（89552㎡）容积率0.4建筑面积37771㎡第二部分：市场分析1、宏观住宅市场研究2、别墅市场研究3、区域竞品项目分析4、区域市场目标客层研究重要政策措施频出，旨在控制房价的飞快增长，但目前尚未看出价格下降趋势。《国十一条》——已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价

5、格，明码标价对外销售。《国十一条》——对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。2月26日，北京市住房公积金管理中心发布《关于调整“二套住房”住房公积金贷款首付款比例的通知》，通知要求自2010年3月1日(含)起，借款申请人购买“二套住房”申请住房公积金贷款(含个人住房组合贷款)，其贷款首付款比例不得低于40%。1、宏观住宅市场研究：政策环境从2009年初至目前，北京市商品住宅市场呈量价齐升态势，今年1、2月份略有回落；市场供应量下降而需求量相对处于增长势头，消费者购房

6、意愿依然较强。1、宏观住宅市场研究：整体市场供小于求，消费欲望较强。1040998551177611361172541635231220259072010年2月份本市房价环比涨幅持续回落。房屋销售价格指数环比上涨0.4%，涨幅比上月回落1.1个百分点同比上涨10.7%。房价增长速度放缓，但依然呈现明显涨幅，四环内房价增长幅度最明显，刚性需求客户向外围分散成为必然趋势。四环内1月至2月四环至五环五环至六环六环外1、宏观住宅市场研究：刚性消费意向在向市区周边转移，重视性价比。数据来源：思源地产研究院1、宏观住宅市场研究：地块处于密云新城规划中的绿化核心区，升值潜力巨大。北京密云

7、新城县域空间结构形成“一库一城三区”的县域空间结构一库即以密云水库为中心的水源生态保护核心区一城即密云新城及周边城镇建设区三区即西部生态旅游区、东北部人文自然旅游区和东南部绿色产业发展区本案地块2009年-2010年供应面积分析密云区267467/m2数据来源：思源地产研究院1、宏观住宅市场研究：密云市场供应量较周边区县处于较低水平，反应区域开发水平不高。2009年－－2010年各区成交面积分析密云区566019/m2面积单位：㎡数据来源：思源地产研究院1、宏观住宅市场研究：密云成交面积相对较低，反应出区域购