专题剖析产业地产的前世今生

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1、专题剖析产业地产的前世今生来源：四川浩旺集团西部产业地产杂志1・产业地产的定义2.产业地产发展背景3.产业地产发展三大阶段4.产业地产开发的四种模式自上世纪70年代起，产业地产山最早以工业园、园中园筹单体园区的出现形式到如今发生了规模化、集群化、片区化的蜕变，历程远长于我国住宅地产的发展。伴随国家“十二五”规划产业升级的指导方针，产业地产越來越受到政府与企业的重视。然而，具有迅猛发展势头的产业地产，始终没有能够有一个确切的定义，这是行业在快速成长过程中的一个缺失，由各种模糊定义而滋生的许多“伪产业地产”成为

2、造成行业不规范现象的-大顽疾。毋庸置疑，产业地产未來的潜力不可限量。为促使这个力量更强更快地爆发出來，迫切需要给“产业地产”一个准确的定义，以规范行业发展，引领业界同行迈入正轨。产业地产定义产业地产，是一种将产业运营和地产开发相结合的房地产开发模式。它是指在新经济和新型工业化背景下，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，以地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研发川房、生态写字楼、经济园区为主要开发对象,融合口然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助

3、企业提升企业形象、提高企业发展力综合开发、集约化经营的多功能新兴产业形态，是房产加产业的综合体。它注重以房产开发为基础，并根据城市规划发展的需要，有H的、有意识的培养某种产业，以进一步捉高地产辐射力、彩响力，成为城市经济的重要推动力。产业地产发展背景研究产业地产作为工业地产的询身，是工业地产的升级与换代。在政府方面，追求高效增长的经济与自已减少的资源之间的矛盾，政府一方面要求经济的快速发展，-•方而乂耍解决日益减少的土地资源等问题，迫切需要一种高效利川的平台既能实现经济发展乂能高效利川土地资源；在客八方而，

4、追求核心竞争力的提高与币场运作效率低Z间的矛厉，企业需要提高核心竞争力，就必须要求企业的成氏环境H益优越；伴随着经济全球化进入人融合时代，政府、企业两方面的需求口益迫切，产业地产孕育而生，传统的工业开发区正逐步向产业地产全而战略转型。产业地产发展的三个阶段企业自建园区政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。这种人型企业自婕园区只是为自己的产业链升级和完善做整体配套，对区域、对经济发展的推动作用微乎其微。工业地产以政府开发为主导，规划各种开发区、工业园，示范带动区域经济

5、全面发展。由较强资金实力和开发经营的企业开发，推动当地二产经济的发展，也受到了各地方政府的热烈欢迎。但是山于政府需求的增加与企业口益增加的形象需求，工业地产的弊端开始暴露。产业地产现在儿乎已经没有园区会像以前一样无序开发和经营，早儿年，儿乎所有园区都采取卖地，随便建厂房出租出售这样的模式进行开发。而进入2010年，新开发立项的工业园区，都是以产业为主导，充分响应国家政策，积极配合各地方政府进行产业转型和升级。如联东U谷，以专业产业地产运营商为定位，在行业内形成了龙头地位。产业地产的四种开发模式目前，我国产业

6、地产开发常见的模式有四种，即主体企业引导模式、产业地产商模式、工业园区开发模式和综合运作模式。1、企业主导的渐进发展模式主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强人综合实力的企业，为实现自身更好发展，首先通过获取大量的口用土地，营建一个相对独立的工业园区；其次，在口身企业入驻H占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地再开发，建立完善相应配套设施，以出让、项目租售等方式引起其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。这种模式以主体企业为主导，一方面符合主体企业战略发展的需要，一

7、方面乂带动了同种产业的聚焦，促进了整个城市经济的专业化建设。但是，相对于城市建设而言，该种模式独立于政府主导，是完全自发、自主形成的，因此具有婕设速度慢、形成周期长、缺乏整体规划、具备一•定程度的有目性等特点，难以作为城市专业化发展的主要模式。2、地产商的直接开发模式产业地产商模式是房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取土地项目，进行项H的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓腭、研发等房产项tl的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式述行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润。产业

8、地产商模式依I日是房地产开发模式，地产开发商与整个产业的结合不紧密，由于地产商的利润来源点并不建立在产业的发展与繁荣上，而产业本身也并不过分依赖于其所使川的地产，因此难以形成产业辐射力，是产业地产的初级开发运营模式。例如国际知名的物流仓储地产企业普洛斯。它专注于物流房产租赁服务，在同类的上市公司中，普洛斯的规模为行业第一。首先，普洛斯公司在取得土地Z后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项1=1以仓储设施为主，