【经营管理】住房信贷风险的形成及防范

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1、住房信贷风险的形成及防范一、住房信贷风险的形成1.由借款人引发的风险。即由于借款人不遵守合同约定的按期还贷而导致银行利益受损产生的风险，这是住房信贷风险屮最常见的。引发借方违约的原因十分复杂,主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因索的变化，不能按期或无力偿述贷款，被迫放弃所购房屋，从而给商业银行利益带来损失。我国正处于就业压力的高峰，劳动力的相对过剩现彖将在一定时期内存在；加上人们选择工作的观念也在发生变化，伴随着劳动用工制度的深化改革和金业经营状况的起伏变化等，这些都会影响借款人收入的稳定，从而

2、影响述款计划的顺利执行。我国目前对借款人的审查主要是静态审查，而不是过程或动态审查；主要审查借款人借款时的还款能力，也就是贷款时的把关，至于以后的还款能力的变化考虑的很少。由于目前商业银行无法对借款人的财务状况进行持续冇效的监督，商业银行对楼市的预测也相当困难。并且，我国目前还没冇对职工个人的资信状况调查和评估的机构，商业银行很难对借款人资信的真实状况做出准确的定量判断。二是借款人在通过按揭方式购置房屋并发生一段按揭期后，房地产价格大幅度下降，以致借款人在权衡利弊后，放弃原来的按揭购房行为，而利用尚需偿述商

3、业银行的借款，再重新购置其他房屋，造成商业银行贷款不能收回，也就是所谓的“理性违约”O这种风险对银行的损害更大。房地产行情上涨时，这种情况一般不会发生。但房地产的发展具有非常强的周期性，我国房地产同样也要遵循这个规律。三是个别借款人利用我国信用制度不健全的漏洞，利用借方与贷方的信息不对称，在中请住房贷款时就存在诈骗动机，导致到期不归还贷款。这种情况虽然数量不大，但危害相当严重。四是由于不可预见的自然灾害等不可抗力因素，导致借款人丧失履行合同的能力，而形成贷款风险。2.由房地产开发商引发的风险。即由于房地产开

4、发商不能按照合同约定准时、按合同质量标准将楼房交付借款人使用，导致银行被迫陷入债务纠纷，贷款利益受到损失。具体表现：一是善意违约。开发商将购房款入账后，因地价、建筑材料、施工技术、自筹资金和环境保护等情况的影响造成不能按时交楼或所交楼盘不符合购房人与开发商签订的合同标准，由此引发购房人停述银行借款，使银行被迫陷入纠纷。二是恶意诈骗。一些开发商利用当前银行法规不健全的空隙和一些工作人员执行制度不严的机会，通过不正当的手段，以其关联企业或有特殊关系的个人名义购买开发的房产，用以筹措资金；甚至伪造购房人诈骗银行资

5、金，以按揭贷款Z名，套取乃至诈嵋银行资金，一旦资金到手，就挪作它用，甚至携款潜逃。3•银行口身引发的风险。商业银行作为贷方当事人，是住房信贷风险的真正受害者，也是防范以至杜绝信贷风险的最大受益者，理应在防范信贷风险上积极主动。在面临外部环境不确定的情况下，商业银行由于信息不对称和自身体制不健全而面临风险，主要包括逆向选择和道德风险。按照委托代理理论，在银行向房地产开发商和购房者提供贷款上，商业银行无疑是委托者，处于拥有信息较少的不利地位。逆向选择问题是指那些具有很强冒险精神、信用记录差、最有可能违反信贷合同

6、的人群往往借款的积极性最高，并从商业银行获得贷款，从而给商业银行带來风险。最近两三年，由于房价大幅度上涨，许多投资性购房者在短时间内致富，造成投资性购房者所占的比重在不断上升，出现了利用一套住房重复抵押、多次抵押和循坏抵押进行贷款，过度投机等行为，这无疑加重商业银行的风险。鉴于住房信贷是银行的优良资产，许多商业银行为了吸引客户，过分看重住房信贷的赢利性，忽视信贷风险的危害性。在对客户的审杳过程中敷衍了事，不能严格按照银行的规章制度办事，擅口降低首付比例，或者以住房信贷名义进行商业用房贷款，或者对未完工的期房

7、发放贷款。贷方引发信贷风险是银行□身因素形成的，从理论上讲可以避免、减轻并予以防范，是信贷风险防范工作的重中Z重。4•借款契约引发的风险。一是合同潜伏的风险。由于借贷双方签订的借款合同存在漏洞和缺少重要条款，导致贷款风险。这种风险潜伏在合同本身，应全力避免。二是贷款保证形式风险。如借款人不具备抵押和质押的条件，银行则按规定要求贷款人必须有单位作保，表面上看这项规定对保证贷款人的利益有益。但是，如果企业充当担保人，从短期看，规模小或经营不善的单位相当多，让这些企业充当担保者并不能保证贷款人的债权利益；从长期来

8、看，在市场经济小，任何企业充当担保人，贷款人债权利益的实现也不一定冇保证。5•抵押物引发的风险。口前，以房屋产权作为贷款抵押存在以下几个问题：一是产权不清晰，抵押物的归屈确定难；二是私宅抵押，一旦不还本付息，银行上诉成立，但执行起來又受民事诉讼法有关条款的限制，难以达到口的；三是价值不实，抵押人在对房产权进行评估时弄虚作假，其评估价值超过实际价值，使银行在实现抵押权时造成部分债权无法实现；四是抵押物的处置难，如借