徐家桥步行街诊断报告

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1、徐家桥商业步行街商业诊治之商业诊断报告・Chomolungma2007-12-20徐家桥商业步行街商业诊断报告引子：令人困惑的商业轨迹5一、徐家桥商业步行街商业病态表象61.1徐家桥商业步行街简历及诊断对象设定1.2徐家桥商业步行街商业病态表象1.2.1人气不旺1.2.2商气低迷1.2.3价值锐减1.2.4经营艰难二、徐家桥步行街商业评价诊断系统设计92.1徐家桥商业步行街商业评价系统由来2.2步行街评价系统简介三、徐家桥商业步行街商业诊断评价113.1商业定位主题评价3.1.1商业定位主题描述3.1.2商业定位主题实现程度3.1.3商业定位主题诊断评价3.

2、2商业定位等级评价3.2.1商业定位等级3.2.2商业定位等级实现程度3.2.3商业定位等级诊断评价3.3区位经济地理环境融合性评价3.3.1项目经济地理环境四大特性及潜在影响3.3.2项目与区位经济地理环境融合性诊断评价3.4布局效应评价3.4.1主入口评价3.4.2人流规律评价3.4.3街内商铺相互呼应效应评价3.4.4布局视觉效应评价3.4.5与周边街区融合性评价3.4.6布局效应综合诊断评价3.5人气指数评价3.5.1人流规模估算3.5.2人流类型分析3.5.3人流属地判断3.5.4人流量变化趋势分析3.5.5人气指数诊断评价3.6商气指数评价3.6

3、.1商气指数现状3.6.3商气指数诊断评价3.7商业地产价值评价3.7.1从租金水平看商业地产价值3.7.2现实价值与预期价值的比较3.7.3现实价值与历史价值的比较3.7.4自身价值与相邻街区价值的比较3.7.5本区域商业地产价值变化趋势比较3.7.6商业地产价值严重滑落诊断评价3.8经营管理评价3.8.1经营活动评价3.&2经营服务评价3.9综合诊断评价结论四、徐家桥商业步行街商业病症探源323.1打造“株洲第一街”的理想追求步入商业误区4.2感性化的商业定位步入商业盲区4.3对商业规律的忽略是技术定位失误的根源1.4唯美主义的环境规划理念是商业效应淡化

4、的源头4.5程序失误是项目商业病态的操作性原因尾声：敢问路在何方36附件：【徐家桥商业步行街】项目专案团队引子令人困惑的商业轨迹四年前，当建宁购物公园开始建设时，开发商对它充满了期待；三年前，步行街商铺开始销售时，投资者开始做财富的梦想；一年前，步行街开业时，经营者满怀信心地燃放鞭炮；现在一一开业一周年的时候，人们开始焦虑、困惑、无奈……人们惊讶而又痛苦地发现，这里的生意不但没有想象中的红火，而且出乎意料地冷清。美丽的步行街仅仅受到了老人和孩子们的青睐，仅仅成为一个休憩的好去处。人们昨天的美好梦想，今天变成了一连串疑问号：为什么过去生意一直红火的徐家桥现在生

5、意突然冷清了？为什么耗费巨资精心打造焕然一新的步行街，人气、生意、租金都不及改造前脏乱差的徐家桥？显然，这是一个不合常理的商业现象，这是一条令人深深困惑的商业轨迹。种种迹象是否表明：徐家桥商业步行街已经遭遇了商业之恙?、徐家桥商业步行街商业病态表象1.1徐家桥商业步行街简历及诊断对象设定徐家桥商业步行街所在地原为建宁港，是株洲发源地——徐家桥的重要组成部分。建宁港丿力史上本是一条清水悠悠的小河港，曾经是沿港居民生活用水的取水地。由于人口的急剧增长和大量排放污水，上世纪七八十年代开始沦为一条臭水港。2003年市政府将建宁港列为旧城改造项目并指定湘银公司承扌口。

6、湘银公司按政府意图，以打造株洲城市名片为追求，做了一个40万平方米建设规模的总休规划。由于当时步行街、购物公园等商业地产概念比较流行，项目被命名为建宁购物公园，步行街则是该项目的第一期工程。建筑设计完成以后，深圳世方公司承担了项目策划和销售、招商工作。步行街于2004年初开始陆续动工，至2006年9月全部竣工。建设过程中，用箱涵覆盖了建宁港，在河港两岸及解放街共建成11栋建筑物，总建筑面积约12万平方米。经过几个月的准备，步行街2006年12月18日开街营业。从现状看，步行街实际上已经形成了三个板块。一是水景大街两侧的商铺，包括空中街市、时代广场负一层（女人

7、世界）、金桥一号栋底层商铺、现代城北侧商铺，总面积不足3万平方米，我们称之为步行街主街或简称步彳丁街;二是解放街两侧的商铺，包括美食大街、生活大街、时代广场一楼以上部分、现代城南侧商铺，以及金桥五金市场。三是建设路西侧的休闲大街（商铺三）。三个板块冇各不相同的形态、各不相同的业态及各不相同的出入通道，相互间的依存度很小，基木上处于相对独立的状态。解放街严格说来不屈于步行街的范畴而是自然商业街，并且整体经营状况较好；休闲大街因为独处一隅且体量很小无关大局，因此，我们的商业诊断和诊治对象，主要指步行街板块。1.2徐家桥商业步行街商业病态表象从目前看，徐家桥商业步

8、行街主要呈现以下商业病态：1.2.1人气不旺步行街的